目  录

第一章 规划背景3

一、编制背景3

二、规划编制的必要性3

三、技术路线4

第二章 潜江市城市商业网点现状及问题分析4

一、潜江市概况4

（一）地理区位4

（二）历史沿革4

（三）自然条件5

（四）潜江市人口与经济5

（五）区域经济格局5

二、潜江市城市商业发展及网点现状6

（一）商业发展整体概况6

（二）商业设施空间分布9

（三）城市商业网点现状11

三、潜江市城市商业网点存在的问题17

（一）体系建设不完善17

（二）专类商贸缺特色17

四、《潜江市商业网点规划（2013-2020）》实施评估18

（一）规划建设目标18

（二）商业体系结构18

（三）网点完成情况18

五、小结18

第三章 专项研究19

一、商业网点发展趋势研究19

（一）消费结构提质升级态势明显：推动各类商业网点设施有序发展19

（二）多种业态跨界融合趋势明显：体验式商业兴起，商业与文化、旅游等融合19

（三）线上线下趋向融合共赢发展：重视网络电商，发展新型零售模式19

（四）社区商业进入黄金发展时期：大力发展便民社区生活服务商业网络19

（五）再生资源回收成为全球潮流：大力推动垃圾分类及物资循环利用19

二、商业体系类型标准研究19

（一）体系标准19

（二）类型标准20

三、市民需求研究20

（一）市民需求20

（二）部门建议21

四、相关规划研究21

（一）《潜江市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》21

（二）《潜江市城市总体规划（2017-2035年）》22

（三）《潜江市全域旅游发展规划（2020-2035年）》25

（四）《潜江市园林老城区控制性详细规划》26

（五）《潜江市紫月湖片区控制性详细规划》27

（六）《潜江市高铁片区控制性详细规划》28

第四章 规划总则29

一、指导思想29

二、规划依据29

三、规划原则30

四、规划范围30

五、规划期限30

六、规划对象30

七、规划地位与执行规定30

第五章 规划目标与总体策略30

一、总体发展目标30

二、规划策略31

第六章 商业中心体系规划32

一、规划目标与原则32

（一）规划目标32

（二）规划原则32

二、城镇商业中心体系规划32

（一）城镇商业中心体系的设置标准32

（二）市级商业中心的布局与引导33

（三）分区级商业中心的布局与引导37

（四）镇级商业中心的布局与引导39

三、社区商业中心体系规划39

（一）社区商业中心体系的设置标准39

（二）社区商业中心体系的业态引导40

（三）社区商业中心体系的规划布局40

（四）保障机制42

第七章 大中型零售商业网点布局规划43

一、规划目标与原则43

（一）规划目标43

（二）规划原则43

二、大中型零售商业网点建设标准43

三、大中型商业网点规划布局44

（一）商业综合体46

（二）大中型超市47

（三）大中型百货店48

第八章 特色商业布局规划49

一、规划目标与原则49

（一）规划目标49

（二）规划原则49

二、特色商业街布局规划50

（一）分类体系与总体布局50

（二）步行商业街的发展引导51

（三）普通商业街的发展引导53

（四）特色商业街发展的机制保障55

三、特色田园商业布局规划55

（一）分类体系与总体布局55

（二）田园综合体的发展引导55

（三）农业水利特色发展区发展引导55

（四）水乡文创特色发展区发展引导56

（五）楚文化特色发展区发展引导56

（六）虾乡稻特色发展区发展引导56

第九章 商品交易市场布局规划56

一、规划目标与原则56

（一）规划目标56

（二）规划原则57

二、总体空间布局57

三、市场群的发展引导57

（一）潜阳西路市场群57

（二）光彩城市场群57

（三）紫月路市场群57

四、菜市场规划布局57

（一）规划体系57

（二）设置标准58

（三）分类建设标准58

（四）菜市场规划布局60

五、再生资源市场规划布局62

（一）再生资源回收利用体系构建62

（二）再生资源回收利用体系的内涵62

（三）设置标准62

（四）再生资源市场规划布局63

六、农批市场规划布局63

（一）农批市场的含义63

（二）建设标准63

（三）农批市场规划布局64

七、生产资料市场规划布局64

（一）生产资料市场的含义64

（二）生产资料市场规划布局64

八、消费品市场规划布局64

（一）消费品市场的含义64

（二）消费品市场规划布局64

第十章 中高档酒店与餐饮城布局规划65

一、规划目标与原则65

（一）规划目标65

（二）规划原则66

二、规模预测66

三、中高档酒店与餐饮城规划布局与发展引导66

（一）高档酒店66

（二）中档酒店67

（三）餐饮城68

第十一章 现代物流设施布局规划69

一、规划目标与原则69

（一）规划目标69

（二）规划原则69

二、现代物流设施规划布局与发展引导69

第十二章 电子商务布局规划71

一、规划目标与原则71

（一）规划目标71

（二）规划原则72

二、发展策略72

三、电子商务规划布局与发展引导72

四、其它规划发展73

五、保障措施74

第十三章 集镇商业网点规划引导74

一、规模控制74

二、功能定位及业态配置75

三、镇级商业中心重点建设内容75

第十四章 近期建设内容与任务76

一、规划期限76

二、近期建设主要目标76

（一）发展目标76

（二）规模目标76

三、近期规划重点77

（一）完善商业中心体系的综合服务功能77

（二）有序推进各层级零售商业网络77

（三）培育扶持特色商业街及特色田园发展区77

（四）统筹发展商品交易市场商贸流通体系78

（五）提升酒店餐饮业的服务品质和能级79

（六）完善升级重点现代物流设施79

（七）加快推进电子商务平台及设施建设79

（八）有序引导集镇商业网点建设80

第十五章 规划实施保障措施80

一、各级商业中心业态设置引导图则80

（一）市级商业中心业态设置引导图则80

（二）分区级商业中心业态设置引导图则82

二、实施保障措施83

第一章 规划背景

一、编制背景

（一）新形势：坚持把扩大内需作为战略基点，构建国内国际双循环互促发展格局

根据党的十九届五中全会以及2021年全国“两会”通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》均提出以人民为中心走好高质量发展之路，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，坚持把扩大内需作为战略基点，打通从生产、分配到流通、消费等诸多环节，促进国内国际双循环，全面促进消费，鼓励商贸流通业态与模式创新。

（二）新格局：武汉城市圈同城化发展，产业协同创新，建设现代服务业基地

2021年5月19日，武汉城市圈同城化发展联席会第一次会议召开，武汉城市圈要构建五“同”战略，即规划同编、交通同网、科技同兴、产业同链和民生同保，深化产业协同创新发展，显著增强区域创新能力，协同建设现代服务业基地。潜江应推进设施协同、产业协同、生活协同，融入武汉快速交通圈，打造全省“光芯屏端网”最大产业配套基地。潜江作为联通武汉城市圈与鄂西生态文化圈旅游的节点城市，是进入“荆楚文化”圈的第一站，应加快打造武汉城市圈和全省心仪的生态旅游基地。

（三）新使命：潜江市步入转型发展新阶段，正加快打造“一城两区三基地”

《潜江市城市总体规划（2017-2035年）》（以下简称《总规》）明确了潜江新的城市发展方向，即由以往连片发展转变成突出向东、南方向重点发展，同时对接在编潜江市国土空间总体规划思路，城市空间发展方向与总规保持一致，即以东、南向拓展为主，北部联动，西侧优化，潜江经济社会步入转型发展的新阶段。2020年12月31日，潜江市委八届八次全会提出潜江将深度融入全省“一主引领、两翼驱动、全域协同”区域发展布局，正加快打造“一城两区三基地”（ 全国生态宜居明星城市；全国资源枯竭型城市转型发展高质量示范区、全国农村一二三产业融合发展示范区；全省产业伙伴基地、全省生活供给基地、全省生态旅游基地）。

（四）新目标：2025年形成“1155”发展格局，2035年冲刺全国县域经济50强

2021年7月23日，潜江市委八届九次全会提出，至2025年实现潜江在全国县域经济百强位次前移20位以上；地区生产总值突破千亿元，国家高新区工业总产值突破千亿元，中心城区建成区面积达到50平方公里，中心城区人口达到50万人，形成“1155”发展格局，同时构建特色鲜明、多元支撑的“4+1”产业发展体系。至2035年，潜江冲刺全国县域经济50强，人均生产总值超过全国全省平均水平，现代化经济体系基本建成。城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小，基本实现公共服务均等化。

（五）新突破：推动现代服务业突破发展，优化商业设施布局

为深度融入全省“一主引领、两翼驱动、全域协同”区域发展布局，争当全省县域经济发展标杆，加快全国县域经济百强进位，深入实施“东进南扩、产城融合，四区联动、全域振兴”高质量发展区域和产业布局，加快打造“一城两区三基地”，聚焦转型升级，推动现代服务业突破发展，特开展《潜江市城市商业网点规划（2020-2035年）》（以下简称“本规划”）的编制工作。

二、规划编制的必要性

（一）优化商业网点布局，促进城市经济转型，推动潜江高质量发展

目前潜江仍处于城市发展双转型攻坚时期，制定科学合理的城市商业网点规划，优化城市商业设施业态结构和空间格局，合理布局城市商业网点、提升商业设施服务水平，对于推动现代流通业快速发展，促进城市经济转型，推动潜江城市高质量发展具有重要意义。

（二）优化商业中心体系，强化集聚带动作用，持续优化营商环境

各层级商业中心是实现商业发展目标的重要载体，构建层级有序、科学合理的商业中心体系是推动城市商业网点发展的首要任务。对商业中心体系进行优化，强化市级商业中心、分区级商业中心的区域集聚带动作用，有效调控总量和合理布局，持续提升商业发展营商环境。

（三）细化便民商业网络，提升民生服务水平，引领城乡和谐发展

针对社区商业服务设施类型不全、档次不高、发展滞后的问题，高效打造“15分钟社区生活圈”，细化便民商业网络，满足居民日常生活需求，加强政府对城乡商业的宏观调控，完善镇级商业中心建设，引领城乡商业网点统筹发展。

（四）完善旅游商贸网络，提升城市魅力指数，推动全域旅游发展

旅游经济在优化产业结构、促进转型发展、打造城市形象等方面具有十分重要的作用。制定科学合理的城市商业网点规划，完善旅游商贸网络，推动商文旅融合发展，大力发展全域旅游，对于改善各自为战、小零散的旅游商贸格局具有重要促进作用。

（五）强化专类市场布局，凸显潜江商贸特色，引导项目落地实施

制定科学合理的城市商业网点规划，合理引导各类专业市场规划布局，包括菜市场、再生资源市场、生产资料市场、消费品市场等，避免开发建设中的随意性和盲目性，立足潜江平原水乡园林的城市形象，有效凸显潜江商贸特色，合理引导项目落地实施。

三、技术路线

整体上从项目背景及意义、现状特征及问题、专项研究、商业网点布局规划和规划实施五大部分展开（图1-1）。

1.项目背景及意义：明确规划编制的背景、建设意义、规划范围及对象、工作过程等基本情况。

2.现状特征及问题：分析潜江现状商业发展整体概况，结合《潜江市商业网点规划（2013-2020）》（以下简称“13版商业网点规划”）实施评估、问卷结果分析，总结现状商业网点发展特征及存在的问题。

3.专项研究：包括商业网点发展趋势研究、商业体系类型标准研究、案例借鉴和相关规划研究四部分，充分了解现阶段商业网点发展的新形势、市民需求及相关规划要求，为规划目标和策略的提出提供支撑。

4.商业网点布局规划：提出发展目标、规模目标及规划策略，明确商业中心体系及各专类业态布局，具体包括城镇商业中心体系规划、社区商业中心体系规划、大中型零售商业网点布局规划、特色商业布局规划、商品交易市场布局规划、中高档酒店与餐饮城布局规划、现代物流设施布局规划、电子商务布局规划和集镇商业网点规划引导。

5.规划实施：制定重点片区商业网点业态设置引导图则，明确近期规划重点项目，提出实施保障措施，确保商业网点规划的可实施性。

图1-1：技术路线图

第二章 潜江市城市商业网点现状及问题分析

一、潜江市概况

（一）地理区位

潜江市位于湖北省中南部，江汉平原腹地，汉江下游，地处东经112°31'-112°59'，北纬30°09'-30°35'。潜江市东邻仙桃市，西接荆州市，北隔汉江与天门市相望，南隔东荆河与监利县相交，西北与荆门市接壤。

（二）历史沿革

公元前5世纪前后的春秋战国时期，在潜江南部的岗丘和北部的平原上出现了章华台、竟陵等邑居，其地属于诸侯国中的楚国。

公元前206年，西汉建立，在章华台设置华容县。潜江分属竟陵、华容，直到南北朝，历隋、唐而至五代。

公元965年（宋乾德三年），升白伏巡院为县。因境内有河道分流汉水入长江，取“汉出为潜”意，命名潜江。县治设在安远镇（今下蚌湖附近），隶属于荆湖北路江陵府。

公元1293年（元代至元三十年），因水患县治移至斗堤，即今治所在。

明初潜江属湖广布政史司荆州府。1531年（嘉靖十年），升安陆州为承天府，潜江改属之。1664年（康熙三年），分湖广为湖北、湖南，潜江属湖北省安陆府。

民国之初，潜江属鄂北道（后改称襄阳道）。1925年废除道制，直辖于省。1942年春至1945年秋，为抗日根据地，是鄂豫边区襄南、襄河两行政公署的荆潜、天潜沔、天京潜县抗日民主政府辖地。荆潜县抗日民主政府驻莫家岭，天潜沔县抗日民主政府一度驻陶河岭，天京潜县抗日民主政府驻夏家场。

1949 年7月，恢复原县名，撤消江荆潜、天潜沔、天京潜县。潜江县人民政府设于熊口，隶属于湖北省荆州行政区督察专员公署。同年8月，潜江县人民政府移驻城关（现园林街道）。

1988 年5月25日，经国务院批准，潜江撤县建市，属于荆州行政公署管辖。1994年潜江市从原荆州地区划出为省直管市。

（三）自然条件

1.地形地貌

潜江市地势平坦，无山、无丘陵，境内河渠交织，堤防纵横，水网密布，呈现滩堤凸起，垸田低平，蝶状湖池错落其间的平原地貌景观。整体地势由北向南、由东荆河向其东西两侧腹地略呈倾斜。市域除了湖泊水面和少数平岗地外，大部分为平原，平均海拔为38米（黄海高程系），最高海拔在北部汉江右岸河堤村的朋滩及共和村的中档台，平均海拔38米；最低海拔在南部西大垸农场水产队，平均海拔24米，自然坡降1/3800。潜江在地质构造上是江汉盆地的一部分，由该盆地的次一级构造单元潜江凹陷、丫角-新沟低凸起、江陵凹陷等组成。

2.气候条件

潜江市属北亚热带季风湿润气候区，四季分明，热量、雨量充足，无霜期长。年平均气温15.4-17.0℃，10℃及以上的积温占全年的80%，年无霜期274天。全年平均降水量在972-1115毫米之间，全年平均相对湿度为81%。

3.水文条件

潜江地处河口三角洲上，汉江、东荆河等长江支流贯穿全境；百里长渠、城南河、田关河、西荆河等排灌干渠21条；流量在10立方米/秒以上的排水支渠、受益面积在万亩以上的灌溉支渠53条，总长941.6公里，河网密度为0.47公里/平方公里。境内湖泊为河间洼地湖，按照成因属堆积湖，其形成和消失较易，面积32.36平方公里，占市域总面积1.62%。

（四）潜江市人口与经济

全市国土面积1993.85平方公里，境内有全国十大油田之一的江汉油田，潜江市现辖1个国家级开发区，2个省级开发区，6个街道办事处，6个管理区，10个建制镇。

截至2019年，潜江市域常住人口为96.61万人，其中，城镇常住人口55.84万人，乡村常住人口40.77万人，城镇化率57.8%，人口自然增长率为1.03‰。

现代农业加快发展。围绕社会主义新农村建设，发展小龙虾养殖及虾稻工作，打造虾稻田园综合体，深入推动国家现代农业产业园、农村产业融合发展示范园等项目建设。

第二产业经济总量逐年增长。潜江市主导产业为石油化工、纺织服装、冶金、农副产品加工等，2019年第二产业实现增加值407.94亿元，增长8.5%。

第三产业日趋活跃。2019年实现社会消费品零售总额291亿元，同比增长11.8%。潜江旅游资源丰富，旅游业正处在快速发展的阶段，“十三五”期间，实现旅游总收入50.42亿元。

（五）区域经济格局

潜江位于湖北省中南部，江汉平原腹地，汉江南岸，地处“两圈两带”交汇处，具有承东启西、贯通南北的区位优势；在湖北省“一芯两带三区”产业发展战略中，潜江位于汉随襄十制造业高质量发展带与江汉平原振兴发展示范区双重战略叠加区域，在推动全面开放新空间格局、统筹协调发展与美丽中国建设的大背景下，潜江市迎来了良好的城市发展机遇。

   潜江充分利用地下资源打造石油化工、盐化工、煤化工、铝产业、生物医药等重点产业；以潜江丰富的农产品资源为基础发展农副食品加工及小龙虾特色产业；凭借潜江“湖北裁缝之乡”的优势以及“一刀剪”、“看体裁衣”的裁缝绝活，发展纺织服装业。潜江产业聚集效应初显，形成了六大园区，农副食品加工业，纺织服装、服饰业工业的总产值位于潜江市前两位，在湖北省、武汉城市圈的区位熵也较高，发展潜力巨大。

二、潜江市城市商业发展及网点现状

（一）商业发展整体概况

1.城市特征：位列全国县域经济百强县市，处于转型发展攻坚期

2019年，全市实现国民经济生产总值约812.63亿元，同比增长7.9%，规上工业增加值增长8.8%，全市固定资产投资增长12.4%，社会消费品零售总额增长11.8%，经济持续稳定增长（图2-1）（受疫情影响，2020年全市国民经济生产总值约765亿元，同比下降4.6%）。潜江紧紧抓住转型政策重大机遇，在长期实践中探索形成了“绿色为经、循环为纬、创新为轴、油地共建、特色发展”的转型发展模式，成功创建国家高新技术产业开发区和全国农村路示范县市、全国县域经济百强县市（2021年第87位）（图2-2）、全国县域经济GDP百强县市、全国县域营商环境百强县市及中国幸福百强县市，目前仍处于转型发展的攻坚时期。

图2-1：2010-2020年潜江国民经济生产总值及增速

图2-2：2021年中国县域经济百强榜各省分布图

（湖北有7地上榜，分别是：仙桃第76位、宜都第77位、大冶第79位、潜江第87位、枣阳第90位、汉川第97位、枝江第98位）

2.规模情况：商贸规模持续提升，限上商业营业面积、法人企业数总体处于上涨趋势

限上商业年末营业面积及限上法人企业数总体处于上涨趋势，2015年，潜江限上商业年末营业面积29.3万平方米，至2019年达到43.1万平方米，年均增长率约10%；2015年，潜江限上法人企业数100个，至2019年达到115个，年均增长率约3.6%，总体商业发展局面较好（图2-3，图2-4）。2020年，潜江市集中建设区商业用地规模约330公顷，人均商业用地规模为3.4平方米/人，高于国家1.0平方米/人标准。

图2-3：2015-2019年潜江限上年末及人均商业营业面积

图2-4：2015-2019年潜江限上法人企业、从业人员数

（资料来源于历年潜江市统计年鉴，限上企业指批发业年销售2000万元以上，零售业年销售额500万元以上，住宿餐饮业年营业额200万元以上的企业）

3.发展水平

（1）社零总额增速高于全省平均水平，增速全省第6，人均水平全省第7，发展较好

2019年，潜江社会消费品零售总额约291亿元，同比增长11.8%，增速高于全省平均水平1.5个百分点，增速排名全省第6（图2-5）；社零总额体量偏小，仅高于神龙架地区，且低于周边仙桃（445亿）、天门（403亿）（图2-6）。人均社零额3.02万元，排名全省第7，同比增长12.3%（图2-7）（受疫情影响，2020年潜江社零总额约248亿元，同比下降14.6%；人均社零额约2.57万元，同比下降14.9%）。

图2-5：2014-2019年潜江常住人口、GDP、社零额及湖北省社零额增速

备注：受疫情影响，2020年潜江社零总额下降14.6%，GDP下降4%。

图2-6：2019年湖北省各城市社会消费品零售总额（亿元）

备注：受疫情影响，2020年潜江社零总额约248亿元，仙桃约382亿元，天门约290亿元。

图2-7：2019年湖北省人均GDP以及人均社会零售额（元/人）

备注：受疫情影响，2020年潜江人均社零额约2.57万元，人均GDP约8.28万元。

（2）电子商务持续发展，初步形成“三级农村电子商务体系+三大电子商务园区”格局

2019年，潜江实现电子商务交易额达54亿元，同比增长35%。积极与京东、淘宝、1号店、苏宁易购等平台合作，现状各类网店达2300家，实施电子商务进村工程，打造“互联网+农村电商物流”，建成潜江农特产品网上销售体系，推动小龙虾、果蔬等农产品网上销售规模实现新突破。潜江市目前已初步形成“三级农村电子商务体系+三大电子商务园区”的发展格局（图2-8），建成市级电子商务运营中心1个，镇级电子商务服务网点15家，村级电子商务服务网点360家，以及小龙虾电子商务物流园、潜江电子商务孵化园和电子商务产业园（在建），总体功能有待完善，处于稳步发展阶段。

图2-8：市域电子商务现状发展格局图

4.发展特色：品牌效应初步凸显、文旅资源开发潜力大，消费潜能挖掘空间大

一是龙虾品牌驰名海外，赛事活动提升知名度。“虾稻共作”、“中国小龙虾之乡”“中国虾稻之乡”、“潜江龙虾”等小龙虾品牌深入人心；通过举办国际、全国性马拉松、自行车赛事，潜江城市知名度持续提升。二是文化旅游资源十分丰富。包括以章华台、龙湾遗址、放鹰台遗址为代表的楚文化旅游目的地，以曹禺文化旅游区为代表的戏剧文化旅游点，以兴隆水利枢纽、潜江时光道为代表的特色旅游资源和以森林公园、返湾湖为代表的乡村旅游目的地。三是旅游产业快速增长，消费潜能开发空间大。2014-2020年，潜江市旅游人数和旅游收入年均增长25.9%、29.2%，旅游规模逐年增长，2020年潜江国内旅游人数达200万人次，实现国内旅游收入16亿元，同比增长2.6%。

5.体系建设：现状已形成“一市级+一区级+四社区+五镇级”四级商业体系

园林主城区、广华副城区商业用地占集中建设区商业总用地的75%（表2-1），结合现状商业用地规模及实际建设情况，园林市级、广华区级商业中心，五七、向阳、王场、后湖社区商业中心以及张金、浩口、熊口、龙湾、老新等镇级商业中心已形成，总体上现状市域已形成“一市级+一区级+四社区+五镇级”商业体系（图2-9），未达到13版商业网点规划提出的至2020年市域形成“一市级、三区级、十三社区、七镇级”的商业体系结构的目标。

表2-1：集中建设区现状商业用地规模统计表

图2-9：商业体系结构现状分析图

（二）商业设施空间分布

1.总体情况：组团式布局，初步形成园林主城、广华两大商贸集聚区

商业设施呈组团式分散布局，近12年，商业设施用地从2008年的154公顷增长到2020年的330公顷，年均增幅约6.6%，增长主要反映在园林主城和周矶片，其它区域增长较为缓慢，现已形成园林主城、广华两大商贸集聚区（图2-10）。

2008年集中建设区现状商业用地分布              2020年集中建设区现状商业用地分布

图2-10：集中建设区现状商业用地分布图

2.主城集聚区：已形成园林老城、潜阳西路、龙虾城-光彩-四季友三大商贸片区

园林老城商贸片区：商贸发展最为集中的区域，主要分布以潜阳中路建材装饰市场、水牛城、常青藤城市广场、中心城、金桥广场、新时代购物广场等为代表的各类商业网点设施。

潜阳西路商贸片区：主要分布以建材、汽车及零配件、农机等为代表的各类商业网点设施。

龙虾城-光彩-四季友商贸片区：主要分布以餐饮、家居建材、果蔬、农产品批发、物流等为代表的各类商业网点设施（图2-11）。

图2-11：主城集聚区示意图

3.广华集聚区：现已形成广华大道、向阳片两大商贸片区

广华大道商贸片区：广华商贸发展最为集中的区域，主要分布以广华商场、嘉宁广场、好宜佳商城为代表的各类商业网点设施；

向阳片商贸片区：主要分布以好美佳购物中心、向阳商场、美宜居建材家居购物广场为代表的各类商业网点设施（图2-12）。

图2-12：广华集聚区示意图

（三）城市商业网点现状

1.大中型零售商业网点

集中建设区内，现状分布大中型商业综合体3处，大中型综合超市2处，大中型百货店7处，集中分布在园林主城区、产城融合发展区和广华副城区（表2-2、图2-13）。

表2-2：集中建设区大中型零售商业网点现状分布一览表

注：本次统计大中型零售商业网点指商业建筑规模在2000平方米以上的零售商业网点。

图2-13：集中建设区大中型零售商业网点现状分布图

2.特色商业街

集中建设区内，现状共有14条特色商业街，集中分布在园林主城区和广华副城区，业态主要涵盖餐饮、文化、零售商业、小商品批发等类型（图2-14、表2-3）。

表2-3：集中建设区特色商业街现状分布一览表

图2-14：集中建设区特色商业街现状分布图

3.农产品市场

集中建设区内，现状农产品市场共计25处，其中农批市场1处，农贸市场24处。农批市场为四季友农产品批发市场；农贸市场方面，园林主城区共13处，周矶街道2处，广华副城区4处，产城融合发展区、高场-后湖、王场镇、潜江经济开发区及竹根滩镇各1处。现状农产品市场基本满足需求，但布局有待优化，新区配建相对滞后（表2-4）。

表2-4：集中建设区农产品市场现状分布一览表

备注：2020年10月，已完成园林主城区东门、民主街、南荷、南区、西城、深河、中心城、马家台等8个农贸市场智慧化改造工作。

4.生产资料和消费品市场

集中建设区内，现状生产资料和消费品市场共计11处，其中生产资料市场5处，消费品市场6处，除华中家具市场位于产城融合发展区外，其它均位于园林主城区（表2-5、表2-6、图2-15）。

表2-5：集中建设区生产资料市场现状分布一览表

表2-6：集中建设区消费品市场现状分布一览表

图2-15：集中建设区农产品、生产资料和消费品市场现状分布图

5.中高档酒店与餐饮城

集中建设区内，现状中高档酒店共计43处，营业总面积约20.4万平方米,2018年接待总人次约507020人（表2-7）。高档酒店共5处，其中园林街道4处，杨市街道1处，分别为钻石国际大酒店、鑫乐大酒店、章华花苑酒店、华康国际大酒店和七喜国际大酒店（表2-8）。中档酒店共38处，园林街道20处，泰丰街道6处，广华寺街道8处，周矶管理区2处，周矶及高场街道各1处（表2-9）。

现状餐饮城共计2处，分别为泰丰街道的中伦国际龙虾美食城和广华寺街道的五七油焖大虾美食城（表2-10、图2-16）。

表2-7：中高档酒店经营情况统计表

注：本次统计中高档酒店指接待能力在60床位及以上的酒店。

表2-8：集中建设区高档酒店现状分布一览表

表2-9：集中建设区中档酒店现状分布一览表

表2-10：集中建设区餐饮城现状分布一览表

图2-16：集中建设区中高档酒店与餐饮城现状分布图

6.现代物流设施

市域范围内，现状分布3处物流园区、2处农产品交易中心、1处铁路货运枢纽和3处农产品物流节点（表2-11、图2-17）。

表2-11：市域现代物流设施现状分布一览表

图2-17：市域现代物流设施现状分布图

三、潜江市城市商业网点存在的问题

（一）体系建设不完善

1.核心商圈集聚带动效应差，缺乏地标性商业综合体，商业核心有待发挥引领作用

现有商超集散地无法满足潜江市民“一站式”购物娱乐需求。目前常青藤城市广场、水牛城、金桥广场、中百仓储等商超集散地在业态布局与配套设施方面均无法满足“一站式”购物娱乐需求，业态仍以中小型零售品牌为主，商圈的集聚效应短时间内难以体现（图2-18）。

图2-18：商圈空置现象

2.社区商业网点设施类型不全、档次不高、发展滞后，有待提升

社区商业逐步配备，主要位于建筑底层分散布局，设施普遍类型不全、档次不高，缺乏有效引导，社区购物中心数量明显不足，小型超市难以满足居民日常生活服务需求。参照《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018），同时借鉴新加坡邻里中心业态配置，潜江社区商业设施对于商场、菜市场、书店、健身房和洗衣店5项设施较为缺乏。

3.电子商务缺乏统一规划部署，支撑体系不健全，专业人才匮乏

电子商务缺乏统一规划与部署。电商企业零散自生式发展，缺乏高标准、有可持续发展潜力的大型电子商务园区作为发展载体；现有电商园区建设处于起步阶段，园区功能尚不完善，入驻企业数量较少，产业集聚效应尚未显现。

电子商务支撑体系不健全。电子商务服务业配套支撑环境尚不完善，物流服务、信息技术服务、金融服务等保障要素难以满足产业发展需求；服务监管体系、信用体系、统计监测体系、产业投融资机制等方面较滞后。

专业人才匮乏。产业聚集度不够，产业氛围不浓，电子商务专业人才无足够发展空间，潜江电子商务行业专业型、复合型人才匮乏，一定程度上制约潜江市电子商务行业发展。

（二）专类商贸缺特色

1.农贸市场基本满足需求，但档次普遍不高，部分营业环境较差，缺乏特色

农贸市场基本满足需求，除园林主城区东门、民主街、南荷、南区、西城、深河、中心城、马家台等8个农贸市场在2020年10月完成智慧化改造工作外，其余档次普遍不高，缺乏特色，如向阳、王场农贸市场设施简陋，环境品质堪忧；四季友农批市场营业环境亟待提档升级等。

2.建材市场规模冗余，同质竞争较为严重，业态空置率高

潜江市园林主城区现状分布有3大建材市场，分别为潜阳中路建材装饰市场、兴盛路光彩建材市场和潜阳西路润基建材市场，其中润基建材市场和潜阳中路建材装饰市场直线距离仅2.8公里，潜阳中路建材装饰市场和兴盛路光彩建材市场直线距离仅2.9公里，经营业态趋同，同质竞争较为严重，建材市场部分区域存在高空置率现象。

3.商业街以中低端业态为主，缺乏高品质综合型、特色型

商业街业态普遍偏中低端，综合型、特色型商业街较为缺乏，如东风路文化体育用品街业态档次相对较低，园林北路步行街购物环境品质及体验感有待进一步提升，五七大道综合商业街缺乏品牌特色，档次不高，发展后劲不足。

4.大中型住宿规模较小，档次较低，接待能力偏弱，星级酒店较少；餐饮业规模相对较小，业态层次、配套设施有待提升

住宿业：2019年潜江住宿业营业额约6.28亿元，同比增长10%（2020年住宿业营业额约3.97亿元，同比下降36%）。限额以上住宿企业法人10个，其中小型企业8家，中型企业仅2家，现状高档酒店仅5家。总体上，住宿业发展较缓慢，酒店档次不高，大型节事期间酒店接待能力较弱。

餐饮业：2019年潜江餐饮业营业额约34.47亿元，同比增长14.8%，占2019年生产总值的4.24%，低于湖北省平均水平（4.43%）（2020年餐饮业营业额约32.66亿元，同比下降5.25%）；周边孝感、黄石、随州、黄冈等餐饮业在生产总值中占比分别为8.14%、7.12%、7.10%、6.11%，均高于潜江市，餐饮业发展规模和发展层次上仍有较大提升空间。

5.物流业发展缓慢，规模及市场主体较小，缺大型专业物流企业

物流设施发展质量不高：物流园区总体布局缺乏统筹规划，现有园区主要分布在园林主城区和杨市，规模偏小、数量较少、功能单一，物流基础设施相对薄弱。

物流企业亟待做大做强：物流市场主体整体水平偏低，“小、散、乱、弱”等问题较为突出，全市220余家物流企业，成规模的不足10家，且层次低、规模小、分布散，缺少龙头物流企业（图2-19，图2-20）。

图2-19：2015-2019年潜江市交通运输仓储和邮政业增加值

图2-20：2015-2019年潜江市货运量

四、《潜江市商业网点规划（2013-2020）》实施评估

（一）规划建设目标

功能目标：大型零售商业网点、专业市场、商业街、社区及集镇网点、发达物流业融合的商业发展局面有待发展；

规模目标：社会消费品零售总额完成2016近期目标，已达到2020远期目标的92%，完成情况较好；商业营业面积实施仅50%，完成情况较差。

（二）商业体系结构

市域商业体系：现状形成“一市级+一区级+五社区+五镇级”四级商业体系；

中心城区商业体系：市级商业中心发展良好，区级商业中心仅广华已形成，杨市区级商业中心未形成，社区级商业中心中五七、向阳、王场、后湖等社区已形成集中商业设施布局。

（三）网点完成情况

大中型零售商业网点：广华、王场实施情况较好；总体实施度44%，完成情况较差；

商业街：总体实施度70%，完成情况一般；

专业市场：完成目标的50%；集贸、消费品市场远未达到预期目标，总体实施情况较差；

住宿餐饮业：中高档酒店实施度54%，餐饮项目33%，总体完成情况较差；

物流基地：实施度42%，总体实施情况较差；

集镇商业网点：商业业态配置类型及数量完成度一般。

五、小结

通过评估发现，潜江城市商业网点总量规模持续提升，市场主体高速增长，体系建设不断加快，零售业发展势头良好，但同时也存在商贸整体“散、乱、小”，资源分布不均，核心商圈聚集带动效应尚未形成，业态培育不足，特色亮点不显等问题，主要体现在以下几个方面：

总体规模：与周边县市相比，规模仍较小，消费潜力无法充分释放；

空间分布：城乡、新老城区、重点城镇与偏远地区商业设施分布不均；

功能业态：普遍档次不高，缺乏高端商业业态，新兴业态培育不足；

市场发展：同质同类竞争严重，特色亮点不显，经营管理薄弱；

配套设施：配套设施亟待完善，停车场地不足，环境品质粗放不高。

第三章 专项研究

一、商业网点发展趋势研究

（一）消费结构提质升级态势明显：推动各类商业网点设施有序发展

十九届五中全会对“十四五”时期发展提出了系列建议，其中明确提出要全面促进消费，增强消费对经济发展的基础性作用。疫情对居民消费有短期冲击，但消费增长的长期趋势不变，在健康、医疗、文化、旅游、教育、信息等方面的服务型消费需求全面快速增长，促进各类商业网点设施有序发展成为满足消费升级需求的基础。

（二）多种业态跨界融合趋势明显：体验式商业兴起，商业与文化、旅游等融合

当今社会已步入新零售时代，零售企业将围绕多样化、个性化的消费需求展开，各类商业综合体将聚合教育、亲子、医疗、健身、旅游、商务等更加多样的服务业态，从以往单纯的购物中心逐渐转型为体验中心，为消费者提供全方位一站式的服务体验。以商兴旅、以旅成文、以文带商，商业、文化、旅游三大元素的碰撞，逐步突破传统封闭的内化式发展，达到“1+1+1＞3”的效果。

（三）线上线下趋向融合共赢发展：重视网络电商，发展新型零售模式

在“互联网+”的时代机遇下，线上线下融合是零售业发展的必然趋势，有利于充分发挥各自优势，实现更优的服务、更低的成本、更高的效率，更好地满足消费者需求。实体零售与网络电商正逐步从独立、对抗走向融合、协作，深度融合是优势互补、实现共赢的发展方向。零售行业终将发展成面向线上线下全客群，提供全渠道、全品类、全时段、全体验的新型零售模式。

（四）社区商业进入黄金发展时期：大力发展便民社区生活服务商业网络

在宏观经济增速不断放缓，场地租金攀升、企业利润下降的大环境下，便利店、精品超市、社区型购物中心等社区商业将成为零售企业寻求转型升级的重要方向，社区商业已经进入黄金发展期。伴随中国社区零售整合化、全渠道发展进程逐步加快，投资成本低，成熟周期短的社区零售必将成为支撑行业发展的重要推手，从长期发展来看，“小而美”的社区化零售业态将更符合新形势下消费市场的客观需求。

（五）再生资源回收成为全球潮流：大力推动垃圾分类及物资循环利用

2017年，国办发布《生活垃圾分类制度实施方案》，提出加快建立分类投放、分类收集、分类运输、分类处理的垃圾处理系统；加强生活垃圾分类配套体系建设，健全再生资源回收利用网络，合理布局布点，提高建设标准。目前，上海、杭州、天津、武汉等城市正在积极推进垃圾分类及再生资源回收循环利用体系建设。

二、商业体系类型标准研究

（一）体系标准

通过对商业体系划分的相关国家标准、其它城市案例及上位规划进行研究分析（表3-1、表3-2、表3-3），城市商业体系一般分为三级或四级，包括市级、区级、社区级等，结合潜江实际与城市特色，本次规划采用“市级、分区级、镇级、社区级”四级体系。

表3-1：《城市商业中心等级划分》划定的商业中心级别

表3-2：天津、武汉、昆山等城市商业体系设置

表3-3：上位规划明确的商业体系设置

（二）类型标准

根据国家标准《商业网点分类》（GB/T 34401—2017），商业网点可分为2大类8中类（表3-4），2大类是指商品流通类网点和商贸服务类网点两类。8中类中，商品流通类网点包括零售类网点、商品交易市场类网点、商贸物流类设施和相关专业网点，商贸服务类网点包括餐饮服务类网点、住宿服务类网点、娱乐类网点和居民服务类网点。本次规划落实总规要求，对接上一轮规划，本次规划对象包含7类商业网点，具体包括零售类网点、商品交易市场类网点、现代物流类设施、相关专业网点、餐饮服务类网点、住宿服务类网点和居民服务类网点。

表3-4：商业网点分类明细表

三、市民需求研究

（一）市民需求

根据网络问卷统计分析发现，在社区商业配套设施方面，市民整体满意度一般，满意度仅为38.9%（图3-1），对综合超市、小吃店、菜市场、健身房需求较高（图3-2、图3-3）；大中型零售商业设施方面，普遍认为数量偏少且档次不高，对高品质高档次的购物中心、百货商场等需求较高，占比分别达到43.7%和30%（图3-4）；旅游服务设施方面，酒店设施较为缺乏且档次不高，特色商业街亟需提档升级。整体上看，潜江市民认为园林老城大型商业综合体、大型综合超市及菜场缺少布局，部分既有商业设施亟需整顿和提档升级，并提出大中型零售商业设施、网点布局、环境品质及配套设施四方面相关建议。

图3-1：商业设施的总体评价

图3-2：步行15分钟内，需要配置的商业网点类型

图3-3：居住地周边急需增建或扩建的商业网点类型

图3-4：未来需要增建或扩建的大型商业设施

（二）部门建议

对各部门反馈的征求意见表进行综合分析，建议主要包括以下四个方面：

1.落实上位规划要求：商业网点规划应尽可能满足上位规划要求以及落实“东进南扩、产城融合、四区联动、全域振兴”的发展战略布局。

2.契合潜江现状需求：考虑居民消费实情，关注本地文化特色、物流发展实际以及大型旅游团体的住宿酒店缺口等。

3.推动特色产业发展：突出地域产业特色，与主导产业、特色产业小龙虾等进行结合，助力物流、住宿等产业的发展，有利于提升本地产品知名度，反映城市特色。

4.合理布局商业网点：合理布局各级商业网点，规范商超、酒店、专业市场、物流设施的布局，高标准规划特色商业街区，注重商业网点升级改造工作。

四、相关规划研究

（一）《潜江市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》

1.区域经济发展布局

《纲要》提出，主动融入全省“一主引领、两翼驱动、全域协同”区域发展布局，全面深化“东进南扩、产城融合，四区联动、全域振兴”高质量发展区域和产业布局，按照城乡融合、产业聚集、特色分工的思路，打造东片现代服务聚集区、南片智能制造聚集区、西片特色产业聚集区、北片石化微电聚集区“四大产业聚集区”，构建全域振兴的区域高质量发展体系。

2.促进消费扩容升级

顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，促进绿色消费，适当增加公共消费，增强消费对经济发展的基础性作用。

促进商品消费稳定增长。以质量品牌为重点，促进消费向绿色、健康、安全发展，鼓励消费新模式新业态发展。加快推进潜江市商圈改造提升，打造生活性服务业示范街区和深夜食堂特色餐饮街区，繁荣夜间经济。大力发展首店经济，鼓励电商平台、第三方机构等著名品牌在市内开设首店。

发展服务消费，放宽服务消费领域市场准入。利用短视频、新媒体、“网红”打卡等营销手段，推广潜江龙虾等产品，多渠道吸引自驾、亲子、休闲等旅游消费。加大对曹禺文化、戏曲等活动的宣传推广。持续改善消费环境，提升行业服务质量，推进无障碍设施和服务环境建设，强化消费者权益保护，营造规范有序的消费环境。

培育新型消费。发展无接触经济、直播带货、宅经济等服务，降低企业流通成本，促进线上线下消费融合发展，开拓城乡消费市场。深入开展电子商务进农村综合示范工作，扩大农村消费市场。培育消费热点，举办各类消费节庆活动。促进健身、体育消费，扩大养老、家政服务消费。

3.推动商贸服务业品质化发展

加快引进一批大型城市商业综合体、星级酒店、国际高端品牌商贸流通企业，推进优化特色商业街区、大型购物中心、大型专业市场、社区商业等商业网点布局。引导园林北路商业街对标国内一流街区，争创省级步行街。促进紫月湖片区、高铁片区打造潜江特色商贸服务中心。着重发展夜经济，依托潜江龙虾等美食，建成独具特色的夜市经济街区。加快华中商品交易所建设，建成区域性商贸中心市场，促进区域消费集聚，提升城市商业档次，将潜江市建设成为长江经济带沿线地区重要的商业活力城市。

4.推动电子商务服务业专业化发展

持续深化全国农村电商激励县、国家电子商务进农村综合示范县建设工作。鼓励制造业、商贸流通企业应用电子商务，推动农副产品、文化旅游等特色优势产业开展网上展示销售。培育引入电商龙头企业、平台，推进全市电子商务公共服务平台建设。依托虾谷360平台等，销售特色农产品。促进电子商务与物流快递协同发展，构建电子商务物流配送体系。

5.建设现代化流通体系

构建“公、铁、水、空”多维物流网络。加强物流基础设施网络体系建设，完善多式联运体系，大力发展产业集群物流、大宗原料物流、冷链物流等现代物流业。促进现代物流业和制造业、农业融合发展。加快建设多式联运示范工程，实行线上与线下、公铁水空、城市与农村的“无缝衔接”。

加快物流园区建设。整合现有工业、商业和仓储等物流资源，发展第三方物流，提高物流配送水平；发展邮政快递物流，逐步形成与电子商务发展相适应的现代物流配送体系；加快现代物流园建设，鼓励综合性物流园区在具备基本物流及配套服务的基础上，进一步提供政务服务和商务服务功能。

加强农村物流服务覆盖。统筹交通、邮政和商务等农村物流资源，推广“多站合一”的农村物流服务模式，促进农村物流融合发展；规划建设农村电商物流快递融合发展中心，整合各乡镇电商物流快递资源，建立村级物流快递点；依托乡镇综合服务站，开办邮政服务、客票代售等业务；完善市镇村三级物流配送网络。

提升全市仓储能力。支持江汉平原仓储中心、小龙虾区域集散交易中心建设，着力提升全市仓储能力和现代化水平。鼓励电商快递物流企业建设仓配一体化项目，提升电子商务后端仓储与配送能力，合理布局冷链仓储中心和农产品集中配送中心。

6.全域旅游示范区建设重点项目

立足“一带三核一园多镇”空间布局，分东荆河生态文化旅游带、汉江黄金带、潜江不夜城、湖乡金三角和潜江国家乡村公园5区策划重点项目。

东荆河生态文化旅游带：整体形成楚商林红色运动公园、百花岛景区、莲花寺乡村旅游、小龙虾源田梦工厂等6大引擎项目，小龙虾技术培训及产业发展中心、沿河生态农业观光园、滨河露营基地、红军广场、汽车巴士营地等8个重点项目。

汉江黄金带：兴隆水利风景区项目、汉江时光道等近期项目，灰台蔬菜大观园等中远期重点项目，楚潜村韵、虾农生态农业园等一般储备项目。

潜江不夜城：曹禺文化旅游城、生态龙虾城、云梦章华、楚国盐泉等4大引擎项目，东方路夜市街、渔樵人家、龙角山生态农庄、凤林小镇、潜半夏现代农业产业园等13个重点项目。

湖乡金三角：马拉松运动小镇、返湾湖国家湿地公园、龙湾国家遗址公园、潜江田园·小龙虾田园综合体等。

潜江国家乡村公园：小龙虾交易中心、四季温室采摘餐厅、稻田度假酒店、虾稻梦工厂、标准化虾稻基地等10个引擎项目，小龙虾孵化园、国家虾稻实训基地、农产品研发生产基地、小龙虾科技园、旅游综合服务中心、明清古街区、万家岭度假村等11个重点项目。

（二）《潜江市城市总体规划（2017-2035年）》