潜江市城市商业网点规划(2020—2035年)

索 引 号: 011396186/2022-12363 主题分类: 其他 发布机构: 潜江市商务局 发文日期: 2022年01月05日 09:25:00 文  号:无 效力状态: 有效 发布日期: 2022年01月05日 09:25:00 名  称: 潜江市城市商业网点规划(2020—2035年)

发布日期:2022-01-05 09:25 来源:潜江市商务局









目  录

第一章 规划背景3

一、编制背景3

二、规划编制的必要性3

三、技术路线4

第二章 潜江市城市商业网点现状及问题分析4

一、潜江市概况4

地理区位4

(二)历史沿革4

自然条件5

潜江市人口与经济5

区域经济格局5

二、潜江市城市商业发展及网点现状6

(一)商业发展整体概况6

(二)商业设施空间分布9

(三)城市商业网点现状11

三、潜江市城市商业网点存在的问题17

(一)体系建设不完善17

(二)专类商贸缺特色17

四、《潜江市商业网点规划(2013-2020)》实施评估18

(一)规划建设目标18

(二)商业体系结构18

(三)网点完成情况18

五、小结18

第三章 专项研究19

一、商业网点发展趋势研究19

(一)消费结构提质升级态势明显:推动各类商业网点设施有序发展19

(二)多种业态跨界融合趋势明显:体验式商业兴起,商业与文化、旅游等融合19

(三)线上线下趋向融合共赢发展:重视网络电商,发展新型零售模式19

)社区商业进入黄金发展时期:大力发展便民社区生活服务商业网络19

(五)再生资源回收成为全球潮流:大力推动垃圾分类及物资循环利用19

二、商业体系类型标准研究19

(一)体系标准19

(二)类型标准20

三、市民需求研究20

市民需求20

(二)部门建议21

四、相关规划研究21

(一)《潜江市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》21

(二)《潜江市城市总体规划(2017-203522

(三)《潜江市全域旅游发展规划(2020-2035年)》25

(四)《潜江市园林老城区控制性详细规划26





(五)《潜江市紫月湖片区控制性详细规划27

(六)《潜江市高铁片区控制性详细规划28

第四章 规划总则29

一、指导思想29

二、规划依据29

、规划原则30

规划范围30

规划期限30

规划对象30

规划地位与执行规定30

第五章 规划目标与总体策略30

一、总体发展目标30

二、规划策略31

第六章 商业中心体系规划32

一、规划目标原则32

(一)规划目标32

(二)规划原则32

二、城镇商业中心体系规划32

(一)城镇商业中心体系的设置标准32

(二)市级商业中心的布局与引导33

(三)分区级商业中心的布局与引导37

(四)镇级商业中心的布局与引导39

社区商业中心体系规划39

(一)社区商业中心体系的设置标准39

(二)社区商业中心体系的业态引导40

(三)社区商业中心体系的规划布局40

(四)保障机制42

第七章 大中型零售商业网点布局规划43

一、规划目标原则43

(一)规划目标43

(二)规划原则43

大中型零售商业网点建设标准43

大中型商业网点规划布局44

(一)商业综合体46

(二)大中型超市47

(三)大中型百货店48

第八章 特色商业布局规划49

一、规划目标原则49

(一)规划目标49

(二)规划原则49

特色商业街布局规划50

(一)分类体系与总体布局50

(二)步行商业街的发展引导51

(三)普通商业街的发展引导53

(四)特色商业街发展的机制保障55

特色田园商业布局规划55

(一)分类体系与总体布局55

(二)田园综合体的发展引导55

(三)农业水利特色发展区发展引导55

(四)水乡文创特色发展区发展引导56

(五)楚文化特色发展区发展引导56

(六)虾乡稻特色发展区发展引导56

第九章 商品交易市场布局规划56

一、规划目标原则56

(一)规划目标56

(二)规划原则57

总体空间布局57

市场群的发引导57

(一)潜阳西路市场群57

(二)光彩城市场群57

(三)紫月路市场群57

菜市场规划布局57

(一)规划体系57

(二)设置标准58

(三)分类建设标准58

(四)菜市场规划布局60

再生资源市场规划布局62

(一)再生资源回收利用体系构建62

(二)再生资源回收利用体系的内涵62

(三)设置标准62

(四)再生资源市场规划布局63

农批市场规划布局63

(一)农批市场的含义63

(二)建设标准63

(三)农批市场规划布局64

生产资料市场规划布局64

(一)生产资料市场的含义64

(二)生产资料市场规划布局64

八、消费品市场规划布局64

(一)消费品市场的含义64

(二)消费品市场规划布局64

第十章 中高档酒店与餐饮城布局规划65

一、规划目标原则65

(一)规划目标65

(二)规划原则66

规模预测66

中高档酒店与餐饮城规划布局与发展引导66

(一)高档酒店66

(二)中档酒店67

(三)餐饮城68

第十一章 现代物流设施布局规划69

一、规划目标原则69

(一)规划目标69

(二)规划原则69

现代物流设施规划布局与发展引导69

第十二章 电子商务布局规划71

一、规划目标原则71

(一)规划目标71

(二)规划原则72

二、发展策略72

电子商务规划布局与发展引导72

其它规划发展73

五、保障措施74

第十三章 集镇商业网点规划引导74

一、规模控制74

二、功能定位及业态配置75

镇级商业中心重点建设内容75

第十四章 近期建设内容与任务76

一、规划期限76

二、近期建设主要目标76

(一)发展目标76

(二)规模目标76

三、近期规划重点77

(一)完善商业中心体系的综合服务功能77

(二)有序推进各层级零售商业网络77

(三)培育扶持特色商业街及特色田园发展区77

(四)统筹发展商品交易市场商贸流通体系78

(五)提升酒店餐饮业的服务品质和能级79

(六)完善升级重点现代物流设施79

(七)加快进电子商务平台及设施建设79

(八)有序引导集镇网点建设80

第十五章 规划实施保障措施80

一、各级商业中心业态设置引导图则80

(一)市级商业中心业态设置引导图则80

(二)分区级商业中心业态设置引导图则82

二、实施保障措施83


第一章 规划背景

一、编制背景

(一)新形势:坚持把扩大内需作为战略基点,构建国内国际双循环互促发展格局

根据党的十九届五中全会以及2021年全国“两会”通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》均提出以人民为中心走好高质量发展之路,加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局,坚持把扩大内需作为战略基点,打通从生产、分配到流通、消费等诸多环节,促进国内国际双循环,全面促进消费,鼓励商贸流通业态与模式创新。

(二)新格局:武汉城市圈同城化发展,产业协同创新,建设现代服务业基地

2021519武汉城市圈同城化发展联席会第一次会议召开武汉城市圈要构建五“同”战略,即规划同编、交通同网、科技同兴、产业同链和民生同保,深化产业协同创新发展,显著增强区域创新能力,协同建设现代服务业基地。潜江应推进设施协同、产业协同、生活协同,融入武汉快速交通圈,打造全省“光芯屏端网”最大产业配套基地。潜江作为联通武汉城市圈与鄂西生态文化圈旅游的节点城市,是进入“荆楚文化”圈的第一站,应加快打造武汉城市圈和全省心仪的生态旅游基地。

(三)新使命:潜江市步入转型发展新阶段,正加快打造“一城两区三基地”

《潜江市城市总体规划(2017-2035年)》(以下简称《总规》)明确了潜江新的城市发展方向,即由以往连片发展转变成突出向东、南方向重点发展,同时对接在编潜江市国土空间总体规划思路,城市空间发展方向与总规保持一致,即以东、南向拓展为主,北部联动,西侧优化,潜江经济社会步入转型发展的新阶段。20201231,潜江市委八届八次全会提出潜江将深度融全省“主引领、两翼驱动、全域协同”区域发展布局,加快打造“一城两区三基地”( 全国生态宜居明星城市;全国资源枯竭型城市转型发展高质量示范区、全国农村一二三产业融合发展示范区;全省产业伙伴基地、全省生活供给基地、全省生态旅游基地)。

(四)新目标:2025年形成“1155”发展格局,2035年冲刺全国县域经济50

2021723日,潜江市委八届九次全会提出,至2025年实现潜江全国县域经济百强位次前移20位以上;地区生产总值突破千亿元,国家高新区工业总产值突破千亿元,中心城区建成区面积达到50平方公里,中心城区人口达到50万人,形成“1155”发展格局,同时构建特色鲜明、多元支撑的“4+1”产业发展体系。至2035年,潜江冲刺全国县域经济50强,人均生产总值超过全国全省平均水平,现代化经济体系基本建成。城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小,基本实现公共服务均等化。

(五)新突破:推动现代服务业突破发展,优化商业设施布局

为深度融入全省“一主引领、两翼驱动、全域协同”区域发展布局,争当全省县域经济发展标杆,加快全国县域经济百强进位,深入实施“东进南扩、产城融合,四区联动、全域振兴”高质量发展区域和产业布局,加快打造“一城两区三基地”,聚焦转型升级,推动现代服务业突破发展,特开展《潜江市城市商业网点规划(2020-2035年)》(以下简称“本规划”)的编制工作。

二、规划编制的必要性

(一)优化商业网点布局,促进城市经济转型,推动潜江高质量发展

目前潜江仍处于城市发展双转型攻坚时期,制定科学合理的城市商业网点规划,优化城市商业设施业态结构和空间格局,合理布局城市商业网点、提升商业设施服务水平,对于推动现代流通业快速发展,促进城市经济转型,推动潜江城市高质量发展具有重要意义

(二)优化商业中心体系,强化集聚带动作用,持续优化营商环境

各层级商业中心实现商业发展目标的重要载体,构建层级有序科学合理的商业中心体系是推动城市商业网点发展的首要任务。对商业中心体系进行优化,强化市级商业中心、区级商业中心的区域集聚带动作用,有效调控总和合理布局,持续提升商业发展营商环境。

(三)细化便民商业网络,提升民生服务水平,引领城乡和谐发展

针对社区商业服务设施类型不全、档次不高、发展滞后的问题高效打造15分钟社区生活圈”细化便民商业网络,满足居民日常生活需求加强政府对城乡商业的宏观调控,完善镇级商业中心建设,引领城乡商业网点统筹发展。

(四)完善旅游商贸网络,提升城市魅力指数,推动全域旅游发展

旅游经济在优化产业结构、促进转型发展、打造城市形象等方面具有十分重要的作用。制定科学合理的城市商业网点规划,完善旅游商贸网络,推动商文旅融合发展,大力发展全域旅游,对于改善各自为战、小零散的旅游商贸格局具有重要促进作用

(五)强化专类市场布局,凸显潜江商贸特色,引导项目落地实施

制定科学合理的城市商业网点规划,合理引导各类专业市场规划布局包括市场、再生资源市场、生产资料市场、消费品市场等,避免开发建设中的随意性和盲目性,立足潜江平原园林城市形象有效凸显潜江商贸特色,合理引导项目落地实施。

三、技术路线

整体上从项目背景及意义、现状特征及问题、专项研究、商业网点布局规划和规划实施大部分展开(图1-1

1.项目背景及意义:明确规划编制的背景、建设意义、规划范围及对象、工作过程基本情况

2.现状特征及问题:分析潜江现状商业发展整体概况,结合《潜江市商业网点规划(2013-2020》(以下简称“13商业网点规划实施评估、问卷结果分析,总结现状商业网点发展特征及存在的问题。

3.专项研究:包括商业网点发展趋势研究、商业体系类型标准研究、案例借鉴和相关规划研究四部分充分了解现阶段商业网点发展的新形势、市民需求及相关规划要求,为规划目标和策略的提出提供支撑。

4.商业网点布局规划提出发展目标规模目标及规划策略,明确商业中心体系及专类业态布局,具体包括城镇商业中心体系规划、社区商业中心体系规划、大中型零售商业网点布局规划、特色商业布局规划、商品交易市场布局规划中高酒店餐饮城布局规划、现代物流设施布局规划、电子商务布局规划集镇商业网点规划引导。

5.规划实施:制定重点片区商业网点业态设置引导图则,明确近期规划重点项目,提出实施保障措施,确保商业网点规划的可实施性

1-1:技术路线图



第二章 潜江市城市商业网点现状及问题分析

一、潜江市概况

地理区位

潜江市位于湖北省中南部,江汉平原腹地,汉江下游,地处东经112°31'-112°59',北纬30°09'-30°35'。潜江市东邻仙桃市,西接荆州市,北隔汉江与天门市相望,南隔东荆河与监利县相交,西北与荆门市接壤。

(二)历史沿革

公元前5世纪前后的春秋战国时期,在潜江南部的岗丘和北部的平原上出现了章华台、竟陵等邑居,其地属于诸侯国中的楚国。

公元前206年,西汉建立,在章华台设置华容县。潜江分属竟陵、华容,直到南北朝,历隋、唐而至五代。

公元965年(宋乾德三年),升白伏巡院为县。因境内有河道分流汉水入长江,取“汉出为潜”意,命名潜江。县治设在安远镇(今下蚌湖附近),隶属于荆湖北路江陵府。

公元1293年(元代至元三十年),因水患县治移至斗堤,即今治所在。

明初潜江属湖广布政史司荆州府。1531年(嘉靖十年),升安陆州为承天府,潜江改属之。1664年(康熙三年),分湖广为湖北、湖南,潜江属湖北省安陆府。

民国之初,潜江属鄂北道(后改称襄阳道)。1925年废除道制,直辖于省。1942年春至1945年秋,为抗日根据地,是鄂豫边区襄南、襄河两行政公署的荆潜、天潜沔、天京潜县抗日民主政府辖地。荆潜县抗日民主政府驻莫家岭,天潜沔县抗日民主政府一度驻陶河岭,天京潜县抗日民主政府驻夏家场。

1949 7月,恢复原县名,撤消江荆潜、天潜沔、天京潜县。潜江县人民政府设于熊口,隶属于湖北省荆州行政区督察专员公署。同年8月,潜江县人民政府移驻城关(现园林街道)。

1988 525日,经国务院批准,潜江撤县建市,属于荆州行政公署管辖。1994年潜江市从原荆州地区划出为省直管市。

自然条件

1.地形地貌

潜江市地势平坦,无山、无丘陵,境内河渠交织,堤防纵横,水网密布,呈现滩堤凸起,垸田低平,蝶状湖池错落其间的平原地貌景观。整体地势由北向南、由东荆河向其东西两侧腹地略呈倾斜。市域除了湖泊水面和少数平岗地外,大部分为平原,平均海拔为38米(黄海高程系),最高海拔在北部汉江右岸河堤村的朋滩及共和村的中档台,平均海拔38米;最低海拔在南部西大垸农场水产队,平均海拔24米,自然坡降1/3800。潜江在地质构造上是江汉盆地的一部分,由该盆地的次一级构造单元潜江凹陷、丫角-新沟低凸起、江陵凹陷等组成。

2.气候条件

潜江市属北亚热带季风湿润气候区,四季分明,热量、雨量充足,无霜期长。年平均气温15.4-17.0℃10℃以上的积温占全年的80%,年无霜期274天。全年平均降水量在972-1115毫米之间,全年平均相对湿度为81%


3.水文条件

潜江地处河口三角洲上,汉江、东荆河等长江支流贯穿全境;百里长渠、城南河、田关河、西荆河等排灌干渠21条;流量在10立方米/秒以上的排水支渠、受益面积在万亩以上的灌溉支渠53条,总长941.6公里,河网密度为0.47公里/平方公里。境内湖泊为河间洼地湖,按照成因属堆积湖,其形成和消失较易,面积32.36平方公里,占市域总面积1.62%

潜江市人口与经济

全市国土面积1993.85平方公里,境内有全国十大油田之一的江汉油田,潜江市现辖1国家级开发区,2省级开发区,6个街道办事处,6个管理区,10个建制镇。

截至2019年,潜江市域常住人口为96.61万人,其中,城镇常住人口55.84万人,乡村常住人口40.77万人,城镇化率57.8%,人口自然增长率为1.03

现代农业加快发展。围绕社会主义新农村建设,发展小龙虾养殖及虾稻工作,打造虾稻田园综合体,深入推动国家现代农业产业园、农村产业融合发展示范园项目建设。

第二产业经济总量逐年增长。潜江市主导产业为石油化工、纺织服装、冶金、农副产品加工等,2019年第二产业实现增加值407.94亿元,增长8.5%

第三产业日趋活跃。2019年实现社会消费品零售总额291亿元,同比增长11.8%。潜江旅游资源丰富,旅游业正处在快速发展的阶段,“十三五”期间,实现旅游总收入50.42亿元。

区域经济格局

潜江位于湖北省中部,江汉平原腹地,汉江南岸,地处两圈两带”交汇处具有承东启西、通南北的区位优势;在湖北省“一芯两带三区”产业发展战略,潜江位于汉随襄十制造业高质量发展带与江汉平原振兴发展示范区双重战略叠加区域,在推动全面开放新空间格局统筹协调发展与美丽中国建设的大背景下,潜江迎来了良好的城市发展机遇。

   潜江充分利用地下资源打造石油化工、盐化工、煤化工、铝产业、生物医药等重点产业;以潜江丰富的农产品资源为基础发展农副食品加工及小龙虾特色产业;凭借潜江“湖北裁缝之乡”的优势以及“一刀剪”、“看体裁衣”的裁缝绝活,发展纺织服装业。潜江产业聚集效应初显,形成了六大园区,农副食品加工业,纺织服装、服饰业工业的总产值位于潜江市前两位,在湖北省、武汉城市圈的区位熵也较高,发展潜力巨大。

二、潜江市城市商业发展及网点现状

(一)商业发展整体概况

1.城市特征:位列全国县域经济百强县市,处于转型发展攻坚期

2019年,全市实现国民经济生产总值约812.63亿元,同比增长7.9%,规上工业增加值增长8.8%,全市固定资产投资增长12.4%,社会消费品零售总额增长11.8%,经济持续稳定增长(图2-1)(受疫情影响,2020年全市国民经济生产总值约765亿元,同比下降4.6%)。潜江紧紧抓住转型政策重大机遇,在长期实践中探索形成了“绿色为经、循环为纬、创新为轴、油地共建、特色发展”的转型发展模式,成功创建国家高新技术产业开发区和全国农村路示范县市、全国县域经济百强县市(202187(图2-2)、全国县域经济GDP百强县市、全国县域营商环境百强县市中国幸福百强县市,目前仍处于转型发展的攻坚时期。

2-12010-2020年潜江国民经济生产总值及增速


2-22021年中国县域经济百强榜各省分布图

(湖北有7地上榜,分别是:仙桃第76位、宜都第77位、大冶第79位、潜江第87位、枣阳第90位、汉川第97位、枝江第98位)

2.规模情况:商贸规模持续提升,限上业营业面积、法人企业数总体处于上涨趋势

限上商业年末营业面积及限上法人企业数总体处于上涨趋势,2015年,潜江限上商业年末营业面积29.3万平方米,2019年达到43.1万平方米,年均增长率约10%2015年,潜江限上法人企业数100个,至2019年达到115个,年均增长率约3.6%,总体商业发展局面较好(图2-32-4)。2020年,潜江市集中建设区商业用地规模约330公顷,人均商业用地规模为3.4平方米/人,高于国家1.0平方米/人标准。



2-32015-2019年潜江限上年末及人均商业营业面积

2-42015-2019年潜江限上法人企业、从业人员数

(资料来源于历年潜江市统计年鉴,限上企业指批发业年销售2000万元以上,零售业年销售额500万元以上,住宿餐饮业年营业额200万元以上的企业)

3.发展水平

1)社零总额增速高于全省平均水平,增速全省第6,人均水平全省第7,发展较好

2019年,潜江社会消费品零售总额约291亿元,同比增长11.8%,增速高于全省平均水平1.5个百分点,增速排名全省第6(图2-5);社零总额体量偏小,仅高于神龙架地区,且低于周边仙桃(445亿)、天门(403亿)(图2-6)。人均社零额3.02万元,排名全省第7,同比增长12.3%(图2-7)(受疫情影响,2020年潜江社零总额约248亿元,同比下降14.6%;人均社零额约2.57万元,同比下降14.9%)。

2-52014-2019年潜江常住人口、GDP、社零额及湖北省社零额增速

备注:受疫情影响,2020年潜江社零总额下降14.6%GDP下降4%


2-62019年湖北省各城市社会消费品零售总额(亿元)

备注:受疫情影响,2020年潜江社零总额约248亿元,仙桃约382亿元,天门约290亿元。


2-72019年湖北省人均GDP以及人均社会零售额(元/人)

备注:受疫情影响,2020年潜江人均社零额约2.57万元,人均GDP8.28万元。

2)电子商务持续发展,初步形成“三级农村电子商务体系+三大电子商务园区”格局

2019年,潜江实现电子商务交易额54亿元,同比增长35%。积极与京东、淘宝、1号店、苏宁易购等平台合作,现状各类网店达2300家,实施电子商务进村工程,打造“互联网+农村电商物流”,建成潜江农特产品网上销售体系,推动小龙虾、果蔬等农产品网上销售规模实现新突破。潜江市目前已初步形成“三级农村电子商务体系+三大电子商务园区”的发展格局(图2-8),建成市级电子商务运营中心1个,镇级电子商务服务网点15家,村级电子商务服务网点360家,以及小龙虾电子商务物流园、潜江电子商务孵化园和电子商务产业园(在建)总体功能有待完善,处于稳步发展阶段。

2-8:市域电子商务现状发展格局图

4.发展特色:品牌效应初步凸显、文旅资源开发潜力大,消费潜能挖掘空间大

一是龙虾品牌驰名海外,赛事活动提升知名度。“虾稻共作”、“中国小龙虾之乡”“中国虾稻之乡”、“潜江龙虾”等小龙虾品牌深入人心;通过举办国际、全国性马拉松、自行车赛事,潜江城市知名度持续提升。二是文化旅游资源十分丰富。包括以章华台、龙湾遗址、放鹰台遗址为代表楚文化旅游目的地,以曹禺文化旅游区为代表的戏剧文化旅游点,以兴隆水利枢纽、潜江时光道为代表的特色旅游资源森林公园、返湾湖为代表乡村旅游目的地。三是旅游产业快速增长,消费潜能开发空间大。2014-2020年,潜江市旅游人数和旅游收入年均增长25.9%29.2%,旅游规模逐年增长,2020年潜江国内旅游人数达200万人次,实现国内旅游收入16亿元,同比增长2.6%

5.体系建设:现状已形成“一市级+一区级+四社区+五镇级”四级商业体系

园林主城区、广华副城区商业用地占集中建设区商业总用地的75%(表2-1),结合现状商业用地规模及实际建设情况,园林市级、广华区级商业中心,五七、向阳、王场、后湖社区商业中心以及张金、浩口、熊口、龙湾、老新等镇级商业中心已形成,总体上现状市域已形成“一市级+一区级+四社区+五镇级”商业体系(图2-9),未达到13版商业网点规划提出的至2020年市域形成“一市级、三区级、十三社区、七镇级”的商业体系结构的目标。

2-1:集中建设区现状商业用地规模统计表


园林

主城区

广华副城区

产城融合发展区(杨市

产城融合发展区(总口

周矶街道

高场-

后湖

王场镇

竹根滩

潜江经济开发区

职教区

合计

商业

用地

(公顷)

201

48.1

19

16.8

16.2

15.2

6.6

5.2

1.9

0

330

占比

%

60.9

14.6

5.8

5.1

4.9

4.6

2.0

1.6

0.6

0

100


2-9:商业体系结构现状分析图

(二)商业设施空间分布

1.总体情况:组团式布局,初步形成园林主城、广华两大商贸集聚区

商业设施呈组团式分散布局,近12年,商业设施用地从2008年的154公顷增长到2020年的330公顷,年均增幅约6.6%,增长主要反映在园林主城和周矶片,其它区域增长较为缓慢,现已形成园林主城、广华两大商贸集聚区(图2-10)。


2008年集中建设区现状商业用地分布              2020年集中建设区现状商业用地分布

2-10:集中建设区现状商业用地分布图

2.主城集聚区:已形成园林老城、潜阳西路、龙虾城-光彩-四季友三大商贸片区

园林老城商贸片区:商贸发展最为集中的区域,主要分布以潜阳中路建材装饰市场、水牛城、常青藤城市广场、中心城、金桥广场、新时代购物广场等为代表的各类商业网点设施。

潜阳西路商贸片区:主要分布以建材、汽车及零配件、农机等为代表的各类商业网点设施

龙虾城-光彩-四季友商贸片区:主要分布以餐饮、家居建材、果蔬、农产品批发、物流等为代表的各类商业网点设施(图2-11)。

2-11:主城集聚区示意图

3.广华集聚区:现已形成广华大道、向阳片两大商贸片区

广华大道商贸片区:广华商贸发展最为集中的区域,主要分布以广华商场、嘉宁广场、好宜佳商城为代表的各类商业网点设施;

向阳片商贸片区:主要分布以好美佳购物中心、向阳商场、美宜居建材家居购物广场为代表的各类商业网点设施(图2-12)。

2-12:广华集聚区示意图

(三)城市商业网点现状

1.大中型零售商业网点

集中建设区内,现状分布大中型商业综合体3处,大中型综合超市2处,大中型百货店7处,集中分布在园林主城区、产城融合发展区和广华副城区(表2-2、图2-13)。

2-2:集中建设区大中型零售商业网点现状分布一览表

类型

区域

编号

名称

商业建筑规模

(平方米)

位置

主要经营业态

大中型商业综合体

园林主城区

Z1

水牛城

42000

潜阳中路10

家用电器、服装、餐饮、超市

Z2

中心城

50000

园林北路与横堤路交汇处东北

服装、饰品、餐饮、娱乐

Z3

金桥广场

50000

园林北路12

服装、饰品、餐饮、娱乐

大中型超市

园林主城区

C1

中百仓储

4460

江汉路特1

副食烟酒、日用百货、家用电器、生鲜

C2

武商超市

400

园林北路与潜阳中路交汇处东北

副食烟酒、日用百货、生鲜

大中型百货店

园林主城区

B1

城市一号

18260

建设街与江汉路交汇处东南

服装、饰品、餐饮

B2

新时代广场

15000

东风路81

服装、饰品、餐饮、娱乐

B3

常青藤城市广场

20820

章华中路2

百货、餐饮

B4

博通电器百货

15000

章华中路30

电器专卖

B5

万客隆购物广场

2000

建设街与章华中立交汇口

服装、饰品

产城融合发展区

B6

壹中心

章华南路和奥体路西南

服饰、餐饮、娱乐

广华副城区

B7

美宜居家居广场

3000

五七大道93

家居建材

注:本次统计大中型零售商业网点指商业建筑规模在2000平方米以上的零售商业网点。


2-13:集中建设区大中型零售商业网点现状分布图

2.特色商业街

集中建设区内,现状共有14条特色商业街,集中分布在园林主城区和广华副城区,业态主要涵盖餐饮、文化、零售商业、小商品批发等类型(图2-14、表2-3)。

2-3:集中建设区特色商业街现状分布一览表

区域

编号

名称

长度()

位置

主要经营业态

园林主城区

SJ1

梅苑仿古文化商业街

400

梅苑

特色商品、餐饮为主

SJ2

园林北路综合商业街

680

园林北路(东风路—潜阳中路)

百货、专业特色商品

SJ3

生态龙虾城特色餐饮街

900

生态龙虾城

特色餐饮、夜市美食、酒吧

SJ4

水牛城精品服饰商业街

350

水牛城购物广场

购物、餐饮、休闲、娱乐

SJ5

建设街精品服饰商业街

600

建设街(江汉路-章华中路)

精品服饰为主

SJ6

东风路精品服饰商业街

660

东风路(江汉路-章华中路)

精品服饰为主

SJ7

东风路文化体育用品街

500

东风路(堤街-东方路)

文化、体育用品为主

SJ8

东方路餐饮一条街

710

东方路(东风路-潜阳东路)

特色餐饮、夜市美食

SJ9

堤街小商品批发街

280

堤街(东风路-园林一小)

小商品批发

广华副城区

SJ10

广华大道-精品服饰商业街

(严管路-广高路)

660

广华大道(严管路-广高路)

品牌服饰为主

SJ11

五七大道-专业商业街

(小康路-共建路)

300

五七大道(小康路-共建路)

电动车、自行车

SJ12

五七大道-综合商业街

(建新路-开发路)

760

五七大道(建新路-开发路)

百货

SJ13

五七大道-特色餐饮街

(钻前路-红旗路)

270

五七大道(钻前路-红旗路)

特色餐饮

SJ14

五七大道-综合商业街

(红旗路-振兴路)

150

五七大道(红旗路-振兴路)

百货



2-14:集中建设区特色商业街现状分布图

3.农产品市场

集中建设区内,现状农产品市场共计25处,其中农批市场1,农贸市场24处。农批市场为四季友农产品批发市场;农贸市场方面,园林主城区共13,周矶街道2,广华副城区4,产城融合发区、高场-后湖、王场镇、潜江经济开发区及竹根滩镇各1处。现状农产品市场基本满足需求,但布局有待优化,新区配建相对滞后(表2-4)。

2-4:集中建设区农产品市场现状分布一览表

类型

区域

编号

名称

建筑规模

(平方米)

位置

整体品质

农批市场

园林主城区

P1

四季友农产品批发市场

66400

紫月路

一般

农贸市场

园林主城区

N1

周潭农贸市场

周潭村

N2

深河农贸市场

2095

潜阳西路2

优良

N3

西城农贸市场

1100

西城市场路

优良

N4

民主街农贸市场

3000

堤街285

优良

N5

南区农贸市场

4000

园林南路

优良

N6

中心城农贸市场

1237

园林北路中心城

地下层

较好

N7

东门农贸市场

2115

县河街104

优良

N8

南荷农贸市场

1500

潜阳东路16

优良

N9

马家台农贸市场

3000

马家台村11

优良

N10

江汉果蔬便民市场

1924

江汉大市场内

较好

N11

中百仓储生鲜部

1000

江汉路中百仓储

较好

N12

武商超市生鲜部

400

园林北路武商超市

优良

N13

中商平价生鲜部

1000

章华中路水牛城

较好

产城融合发展区

N14

杨市农贸市场

1360

刘杨路

较差

周矶街道

N15

周矶祥发水产农贸市场

周矶街道政府北侧

N16

周矶机运便民市场

江沙路西段

高场-后湖

N17

后湖农贸市场

后湖大道

一般

广华副城区

N18

广商平价超市生鲜部

较好

N19

广华农贸市场

1800

广华大道

一般

N20

向阳农贸市场

1200

向阳街

极差

N21

五七农贸市场

1000

先锋路

较差

王场镇

N22

王场农贸市场

王高路

较差

潜江经济开发区

N23

泽口农贸市场

泽口小学西侧

竹根滩镇

N24

竹根滩市场

文卫路和开源路交汇处

较好

备注202010月,已完成园林主城区东门、民主街、南荷、南区、西城、深河、中心城、马家台等8个农贸市场智慧化改造工作。

4.生产资料和消费品市场

集中建设区内,现状生产资料和消费品市场共计11处,其中生产资料市场5处,消费品市场6处,除华中家具市场位于产城融合发展区外,其它均位于园林主城区(表2-52-6、图2-15)。


2-5:集中建设区生产资料市场现状分布一览表

区域

编号

名称

建筑规模

(平方米)

位置

主要经营业态

园林主城区

SZ1

润基建材市场

160000

潜阳西路69

家居建材销售、定制

SZ2

农机市场

3900

潜阳西路45

农机销售、配建销售、农机维修

SZ3

钢材市场

润基建材城内

钢材型材贸易、仓储

SZ4

光彩建材市场

71300

光彩江汉城内

家居建材销售、定制

SZ5

建材装饰市场

潜阳中路25

家居建材销售


2-6:集中建设区消费品市场现状分布一览表

区域

编号

名称

建筑规模

(平方米)

位置

主要经营业态

园林主城区

GX1

汽车交易市场(天驰汽车城)

63500

潜阳西路55

汽车销售、维修、保养

GX2

旧机动车交易市场

潜阳西路北侧

二手车维修

GX3

汽配市场(嘉业汽配城)

60000

潜阳西路

汽车零配件销售

GX4

江汉大市场

章华南路

日用百货、农资产品(种子、化肥、农药)销售、仓储

GX5

棉花交易市场

袁杨路中部棉花交易市场

棉花初加工、交易、仓储

产城融合发展区

GX6

华中家具市场

总口管理区秋月路

家具生产、家具产业研发、产品展示、原辅材料交易、物流中心等


2-15:集中建设区农产品、生产资料消费品市场现状分布图

5.中高档酒店与餐饮城

集中建设区内,现状中高档酒店共计43处,营业总面积20.4万平方米,2018接待总人次507020人(表2-7)。高档酒店共5,其中园林街道4,杨市街道1处,分别为钻石国际大酒店、鑫乐大酒店、章华花苑酒店、华康国际大酒店和七喜国际大酒店(表2-8。中档酒店38,园林街道20泰丰街道6,广华寺街道8,周矶管理区2周矶及高场街道1处(表2-9

现状餐饮城共计2分别为泰丰街道中伦国际龙虾美食城和广华寺街道五七油焖大虾美食城(表2-102-16)。


2-7:中高档酒店经营情况统计表

区域

中高档酒店数量(个)

营业总面积

(平方米)

2018年接待总人次

(人)

园林街道

24

128180

439000

广华寺街道

8

5610

2920

泰丰街道

6

28670

43100

杨市街道

1

42000

22000

周矶街道

1

高场街道

1

周矶管理区

2

总计

43

204460

507020

注:本次统计中高档酒店指接待能力在60床位及以上的酒店。

2-8:集中建设区高档酒店现状分布一览表

区域

编号

名称

星级标准

营业面积

(平方米)

位置

园林主城区

G1

钻石国际大酒店

按五星标准建设

16000

建设街88

G2

鑫乐大酒店

按四星标准建设

19000

潜江市园林经济开发区兴园大道16

G3

章华花苑酒店

按四星标准建设

21000

红梅路88

G4

华康国际大酒店

四星级

16431

潜阳中路3

产城融合发展区

G5

七喜国际大酒店

按五星标准建设

42000

森林路1


2-9:集中建设区中档酒店现状分布一览表

地区

编号

名称

营业面积

(平方米)

位置

园林主城区

D1

臻雅假日酒店

1200

湖滨路一号

D2

悦来客栈

2030

育才路143

D3

阳光365酒店

800

潜阳中路13

D4

鑫都商务宾馆

2800

园林南路15-3

D5

鑫鼎商务酒店

3120

潜江市潜阳西路袁桥村3组(客运站对面)

D6

万豪假日酒店

6860

章华南路141

D7

潜江大酒店

5000

章华中路51

D8

潜江宾馆

12000

湖滨路11

D9

乾朝商务酒店

3375

殷台路特2

D10

七喜商务酒店

7261

章华中路9

D11

派柏·云酒店

1770

东风路91

D12

美居假日酒店

1500

园林南路27

D13

丽枫酒店

5100

园林街道潜龙大道

D14

康曦酒店

2565

育才路111

D15

骏怡连锁酒店

2300

章华北路8

D16

嘉裕酒店

1500

章华南路37

D17

皇冠大酒店

4500

潜阳中路32

D18

福星酒店

9000

潜江市西门外环25

D19

东玉宾馆

2400

潜江市潜阳西路39号(公交总站)

D20

贝壳宾馆

3400

潜阳西路16

D21

阳光大酒店

6400

章华中路10

D22

泰乐酒店

800

泰丰路34

D23

南浦酒店

5200

潜阳东路1

D24

法莱德酒店

11000

潜阳东路53

D25

七天优品酒店

2168

潜江市泰丰街道紫月东路33

D26

柏曼酒店

3100

红梅东路88号光彩建材城1

广华副城区

D27

潜江市云洲商务酒店

500

潜江市广华寺街道广高路78

D28

潜江市纽斯达酒店

500

潜江市广华安康路T32

D29

潜江居雅商务酒店

350

潜江市江汉油田广华大道58

D30

江汉石油管理局江汉饭店

3000

潜江市广华寺街道江汉路2

D31

广华星期六酒店

350

广华寺街道广林路与五七大道交汇处附近

D32

广华浅水湾酒店

500

广华安康路26

D33

潜江市昌旭假日酒店

400

广华共建路卫生分局对面华罡小区

D34

广华京鑫酒店

450

广华五七大道25

高场街道

D35

潜江市祥泽居宾馆

潜江市高场街道高场分场一队特5号(高场客运站斜对面)

周矶管理区

D36

广泽宾馆

潜江市周矶农场安远大道北侧

D37

正悦大酒店

潜江市周矶农场五七大道369

周矶街道

D38

潜江百花岛生态有限公司

周矶街道田关水利工程处


2-10:集中建设区餐饮城现状分布一览表

区域

编号

名称

建筑规模

(平方米)

位置

泰丰街道

M1

中伦国际龙虾美食城

560000

紫月路和东城大道交汇处

广华寺街道

M2

五七油焖大虾美食城

五七好美佳购物中心旁


2-16:集中建设区中高档酒店与餐饮城现状分布图

6.现代物流设施

市域范围内,现状分布3处物流园区、2处农产品交易中心、1处铁路货运枢纽和3处农产品物流节点(表2-112-17)。

2-11:市域现代物流设施现状分布一览表

区域

数量

类型

编号

名称

规模

园林主城区

3

物流园区

Y1

鑫园物流配送中心

占地规模约100

Y2

捷阳物流园

占地规模约200

建筑规模约4.6万㎡

产城融合发展区

Y3

潜江传化公路港

占地规模约284

建筑规模约3.2万㎡

园林主城区

1

农产品交易中心

JP1

四季友农产品批发市场

建筑规模约6.6

后湖管理区

1

JP2

中国小龙虾交易中心

建筑规模约15万㎡

潜江经济开发区

1

铁路货运枢纽

T1

潜江北站

浩口镇

1

农产品物流节点

CZ1

浩口综合运输服务站

张金镇

1

CZ2

张金综合运输服务站

熊口镇

1

CZ3

金熊综合运输服务站

2-17:市域现代物流设施现状分布图

三、潜江市城市商业网点存在的问题

(一)体系建设不完善

1.核心商圈集聚带动效应差,缺乏地标性商业综合体,商业核心有待发挥引领作用

现有商超集散地无法满足潜江市民“一站式”购物娱乐需求。目前常青藤城市广场、水牛城、金桥广场、中百仓储等商超集散地在业态布局与配套设施方面均无法满足“一站式”购物娱乐需求,业态仍以中小型零售品牌为主,商圈的集聚效应短时间内难以体现(图2-18)。

2-18:商圈空置现象

2.社区商业网点设施类型不全、档次不高、发展滞后,有待提升

社区商业逐步配备,主要位于建筑底层分散布局,设施普遍类型不全、档次不高,缺乏有效引导,社区购物中心数量明显不足,小型超市难以满足居民日常生活服务需求。参照《城市居住区规划设计标准》(GB 50180-2018),同时借鉴新加坡邻里中心业态配置,潜江社区商业设施对于商场菜市场、书店、健身房和洗衣店5设施较缺乏。

3.电子商务缺乏统一规划部署,支撑体系不健全,专业人才匮乏

电子商务缺乏统一规划与部署。电商企业零散自生式发展,缺乏高标准、有可持续发展潜力的大型电子商务园区作为发展载体;现有电商园区建设处于起步阶段,园区功能尚不完善,入驻企业数量较少,产业集聚效应尚未显现。

电子商务支撑体系不健全。电子商务服务业配套支撑环境尚不完善,物流服务、信息技术服务、金融服务等保障要素难以满足产业发展需求;服务监管体系、信用体系、统计监测体系、产业投融资机制等方面较滞后。

专业人才匮乏。产业聚集度不够,产业氛围不浓,电子商务专业人才无足够发展空间,潜江电子商务行业专业型、复合型人才匮乏,一定程度上制约潜江市电子商务行业发展。

(二)专类商贸缺特色

1.农贸市场基本满足需求,但档次普遍不高,部分营业环境较差,缺乏特色

农贸市场基本满足需求,除园林主城区东门、民主街、南荷、南区、西城、深河、中心城、马家台等8个农贸市场在202010月完成智慧化改造工作外其余档次普遍不高,缺乏特色如向阳王场农贸市场设施简陋,环境品质堪忧;四季友农批市场营业环境亟待提档升级等。

2.建材市场规模冗余,同质竞争较为严重,业态空置率高

潜江园林主城区现状分布3大建材市场,分别为潜阳中路建材装饰市场、兴盛路光彩建材市场和潜阳西路润基建材市场,其中润基建材市场和潜阳中路建材装饰市场线距离仅2.8公里潜阳中路建材装饰市场和兴盛路光彩建材市场直线距离仅2.9公里,经营业趋同同质竞争较为严重,建材市场部分区域存在高空置率现象

3.商业街以中低端业态为主,缺乏高品质综合型、特色型

商业街业态普遍偏中低端,综合、特色型商业街较为缺乏,如东风路文化体育用品街业态档次相对较低,园林北路步行街购物环境品质及体验感有待进一步提升,五七大道综合商业街缺乏品牌特色,档次不高,发展后劲不足

4.大中型住宿规模较小,档次较低,接待能力偏弱,星级酒店较少;餐饮业规模相对较小,业态层次、配套设施有待提升

住宿业:2019年潜江住宿业营业额约6.28亿元,同比增长10%2020年住宿业营业额约3.97亿元,同比下降36%)。限额以上住宿企业法人10个,其中小型企业8家,中型企业仅2家,现状高档酒店仅5家。总体上,住宿业发展较缓慢,酒店档次不高,大型节事期间酒店接待能力较弱。

餐饮业:2019年潜江餐饮业营业额约34.47亿元,同比增长14.8%,占2019年生产总值的4.24%,低于湖北省平均水平(4.43%)(2020年餐饮业营业额约32.66亿元,同比下降5.25%);周边孝感、黄石、随州、黄冈等餐饮业在生产总值中占比分别为8.14%7.12%7.10%6.11%,均高于潜江市,餐饮业发展规模和发展层次上仍有较大提升空间。

5.物流业发展缓慢,规模及市场主体较小,缺大型专业物流企业

物流设施发展质量不高:物流园区总体布局缺乏统筹规划,现有园区主要分布在园林主城区和杨市,规模偏小、数量较少、功能单一,物流基础设施相对薄弱。

物流企业亟待做大做强:物流市场主体整体水平偏低,“小、散、乱、弱”等问题较为突出,全市220余家物流企业,成规模的不足10家,且层次低、规模小、分布散,缺少龙头物流企业(图2-192-20)。

2-192015-2019潜江市交通运输仓储和邮政增加值

2-202015-2019潜江市货运量

四、《潜江市商业网点规划(2013-2020)》实施评估

(一)规划建设目标

功能目标:大型零售商业网点、专业市场、商业街、社区及集镇网点、发达物流业融合的商业发展局面有待发展;

规模目标:社会消费品零售总额完成2016近期目标,已达到2020远期目标的92%,完成情况较好;商业营业面积实施仅50%,完成情况较差。

(二)商业体系结构

市域商业体系:现状形成“一市级+一区级+五社区+五镇级”四级商业体系;

中心城区商业体系:市级商业中心发展良好,区级商业中心仅广华已形成,杨市区级商业中心未形成,社区级商业中心中五七、向阳、王场、后湖等社区已形成集中商业设施布局。

(三)网点完成情况

大中型零售商业网点:广华、王场实施情况较好;总体实施度44%,完成情况较差;

商业街:总体实施度70%,完成情况一般;

专业市场:完成目标的50%;集贸、消费品市场远未达到预期目标,总体实施情况较差;

住宿餐饮业:中高档酒店实施度54%,餐饮项目33%,总体完成情况较差;

物流基地:实施度42%,总体实施情况较差;

集镇商业网点:商业业态配置类型及数量完成度一般。

五、小结

通过评估发现,潜江城市商业网点总量规模持续提升,市场主体高速增长,体系建设不断加快,零售业发展势头良好,但同时也存在商贸整体“散、乱、小”,资源分布不均,核心商圈聚集带动效应尚未形成,业态培育不足,特色亮点不显等问题,主要体现在以下几个方面:

总体规模:与周边县市相比,规模仍较小,消费潜力无法充分释放;

空间分布:城乡、新老城区、重点城镇与偏远地区商业设施分布不均;

功能业态:普遍档次不高,缺乏高端商业业态,新兴业态培育不足;

市场发展:同质同类竞争严重,特色亮点不显,经营管理薄弱;

配套设施:配套设施亟待完善,停车场地不足,环境品质粗放不高。



第三章 专项研究

一、商业网点发展趋势研究

(一)消费结构提质升级态势明显:推动各类商业网点设施有序发展

十九届五中全会对“十四五”时期发展提出了系列建议,其中明确提出要全面促进消费,增强消费对经济发展的基础性作用。疫情对居民消费有短期冲击,但消费增长的长期趋势不变,在健康、医疗、文化、旅游、教育、信息等方面的服务型消费需求全面快速增长,促进各类商业网点设施有序发展成为满足消费升级需求的基础。

(二)多种业态跨界融合趋势明显:体验式商业兴起,商业与文化、旅游等融合

当今社会已步入新零售时代,零售企业将围绕多样化、个性化的消费需求展开,各类商业综合体将聚合教育、亲子、医疗、健身、旅游、商务等更加多样的服务业态,从以往单纯的购物中心逐渐转型为体验中心,为消费者提供全方位一站式的服务体验。以商兴旅、以旅成文、以文带商,商业、文化、旅游三大元素的碰撞,逐步突破传统封闭的内化发展,达到1+1+13效果。

(三)线上线下趋向融合共赢发展:重视网络电商,发展新型零售模式

在“互联网+”的时代机遇下,线上线下融合是零售业发展的必然趋势,有利于充分发挥各自优势,实现更优的服务、更低的成本、更高的效率,更好地满足消费者需求。实体零售与网络电商正逐步从独立、对抗走向融合、协作,深度融合是优势互补、实现共赢的发展方向。零售行业终将发展成面向线上线下全客群,提供全渠道、全品类、全时段、全体验的新型零售模式。

)社区商业进入黄金发展时期:大力发展便民社区生活服务商业网络

在宏观经济增速不断放缓,场地租金攀升、企业利润下降的大环境下,便利店、精品超市、社区型购物中心等社区商业将成为零售企业寻求转型升级的重要方向,社区商业已经进入黄金发展期。伴随中国社区零售整合化、全渠道发展进程逐步加快,投资成本低,成熟周期短的社区零售必将成为支撑行业发展的重要推手,从长期发展来看,“小而美”的社区化零售业态将更符合新形势下消费市场的客观需求。

(五)再生资源回收成为全球潮流:大力推动垃圾分类及物资循环利用

2017年,国办发布《生活垃圾分类制度实施方案》,提出加快建立分类投放、分类收集、分类运输、分类处理的垃圾处理系统;加强生活垃圾分类配套体系建设,健全再生资源回收利用网络,合理布局布点,提高建设标准。目前,上海、杭州、天津、武汉等城市正在积极推进垃圾分类及再生资源回收循环利用体系建设。

二、商业体系类型标准研究

(一)体系标准

通过对商业体系划分的相关国家标准、其它城市案例及上规划进行研究分析(表3-13-23-3),城市商业体系一般分为三级或四级,包括市级、区级、社区级等,结合潜江实际与城市特色,本次规划采用“市级、分区级、镇级、社区级”四级体系

3-1:《城市商业中心等级划分》划定的商业中心级别

商业中心级别

人口规模

备注

国际商业中心

700

城区常住人口

都市商业中心

400

市级商业中心

50

区级商业中心

30

片区常住人口

社区商业中心

5

社区常住人口


3-2:天津、武汉、昆山等城市商业体系设置

城市

城市类型

商业体系做法

天津

国际型大都市

规划形成国际级、都市级城市主商业中心、市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心,四级商业体系

武汉

区域型大城市

规划形成区域商业中心、城市商业中心、社区商业中心,三级商业体系

昆山

省直管县级市

规划构建市级、副市级、片区级、镇级商业中心,四级城镇商业体系,形成“1-5-6-5”的总体结构

大冶

地级市代管县级市

规划形成“市级+片区级+社区及园区级”的城区商业中心体系


3-3:上位规划明确的商业体系设置

上位规划

商业体系要求


上位规划

商业体系要求

《潜江市城市总体规划(2017-2035年)》

规划形成”市级-分区级-居住区级-居住小区级”四级商业体系



(二)类型标准

根据国家标准《商业网点分类》(GB/T 34401—2017),商业网点可分为2大类8中类(表3-42大类是指商品流通类网点和商贸服务类网点两类。8中类中,商品流通类网点包括零售类网点、商品交易市场类网点、商贸物流类设施和相关专业网点,商贸服务类网点包括餐饮服务类网点、住宿服务类网点、娱乐类网点和居民服务类网点。本次规划落实总规要求,对接上一轮规划,本次规划对象包含7类商业网点,具体包括零售类网点、商品交易市场类网点、现代物流类设施、相关专业网点、餐饮服务类网点、住宿服务类网点和居民服务类网点。

3-4:商业网点分类明细表

大类

中类

小类

商品流通类网点

零售类网点

综合体、购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、家居建材商店、

折扣店、仓储会员店、厂家直销中心、便利店、食杂店。

商品交易市场类网点

综合市场

生产资料综合市场、工业消费品综合市场、农产品综合市场和

其它综合市场

专业市场

生产资料市场,农产品市场,食品、饮料及烟酒市场,纺织、服装、鞋帽市场,日用品及文化用品市场,黄金、珠宝、玉器等首饰市场,电器、通讯器材、电子设备市场,医药、医疗用品及器材市场,家具、五金及装饰材料市场,汽车、摩托车及零配件市场,花、鸟、鱼、虫市场,旧货市场和其它专业市场

商贸物流类设施

商贸物流园区、商贸物流配送中心、仓储设施

相关专业网点

成品油零售网点、汽车服务网点、拍卖企业、典当行、寄卖行、

会展中心、画廊

商贸服务类网点

餐饮服务类网点

酒家、自助餐厅、快餐店、冷饮店、小吃店

住宿服务类网点

旅游饭店、星级饭店、经济型酒店

娱乐类网点

文化娱乐网点

剧场、电影院、歌舞厅、卡拉OK厅、网吧、游戏游艺厅

康体娱乐网点

游乐园、健身房、保龄球场、台球室

居民服务类网点

洗染店、沐浴场所、美容美发类网点、照相馆、再生资源回收站、维修店、家政服务网点


三、市民需求研究

市民需求

根据网络问卷统计分析发现在社区商业配套设施方面市民整体满意度一般,满意度仅为38.9%(图3-1对综合超市、小吃店、菜市场、健身房需求较高(图3-2、图3-3);大中型零售商业设施方面,普遍认为数量偏少且档次不高,对高品质高档次的购物中心、百货商场等需求较高,占比分别达到43.7%30%(图3-4);旅游服务设施方面,酒店设施较为缺乏且档次不高,特色商业街亟需提档升级。整体上看潜江市民认为园林老城大型商业综合体、大型综合超市及菜场缺少布局,部分既有商业设施亟需整顿和提档升级,并提出大中型零售商业设施、网点布局、环境品质及配套设施四方面相关建议。

3-1:商业设施的总体评价

3-2:步行15分钟内,需要配置的商业网点类型

3-3:居住地周边急需增建或扩建的商业网点类型


3-4:未来需要增建或扩建的大型商业设施

(二)部门建议

对各部门反馈征求意见表进行综合分析,建议主要包括以下四个方面

1.落实上位规划要求:商业网点规划应尽可能满足上位规划要求以及落实“东进南扩、产城融合、四区联动、全域振兴”的发展战略布局。

2.契合潜江现状需求:考虑居民消费实情,关注本地文化特色、物流发展实际以及大型旅游团体的住宿酒店缺口等

3.推动特色产业发展:突出地域产业特色,与主导产业、特色产业小龙虾等进行结合,助力物流、住宿等产业的发展,有利于提升地产品知名度,反映城市特色。

4.合理布局商业网点:合理布局各级商业网点,规范商超酒店、专业市场、物流设施的布局,高标准规划特色商业街区,注重商业网点升级改造工作。

四、相关规划研究

(一)《潜江市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》

1.区域经济发展布局

《纲要》提出主动融入全省“一主引领、两翼驱动、全域协同”区域发展布局,全面深化“东进南扩、产城融合,四区联动、全域振兴”高质量发展区域和产业布局,按照城乡融合、产业聚集、特色分工的思路,打造东片现代服务聚集区、南片智能制造聚集区、西片特色产业聚集区、北片石化微电聚集区“四大产业聚集区”,构建全域振兴的区域高质量发展体系。

2.促进消费扩容升级

顺应消费升级趋势,提升传统消费,培育新型消费,促进绿色消费,适当增加公共消费,增强消费对经济发展的基础性作用。

促进商品消费稳定增长。以质量品牌为重点,促进消费向绿色、健康、安全发展,鼓励消费新模式新业态发展。加快推进潜江市商圈改造提升,打造生活性服务业示范街区和深夜食堂特色餐饮街区,繁荣夜间经济。大力发展首店经济,鼓励电商平台、第三方机构等著名品牌在市内开设首店。

发展服务消费,放宽服务消费领域市场准入。利用短视频、新媒体、“网红”打卡等营销手段,推广潜江龙虾等产品,多渠道吸引自驾、亲子、休闲等旅游消费。加大对曹禺文化、戏曲等活动的宣传推广。持续改善消费环境,提升行业服务质量,推进无障碍设施和服务环境建设,强化消费者权益保护,营造规范有序的消费环境。

培育新型消费。发展无接触经济、直播带货、宅经济等服务,降低企业流通成本,促进线上线下消费融合发展,开拓城乡消费市场。深入开展电子商务进农村综合示范工作,扩大农村消费市场。培育消费热点,举办各类消费节庆活动。促进健身、体育消费,扩大养老、家政服务消费。

3.推动商贸服务业品质化发展

加快引进一批大型城市商业综合体、星级酒店、国际高端品牌商贸流通企业,推进优化特色商业街区、大型购物中心、大型专业市场、社区商业等商业网点布局。引导园林北路商业街对标国内一流街区,争创省级步行街。促进紫月湖片区、高铁片区打造潜江特色商贸服务中心。着重发展夜经济,依托潜江龙虾等美食,建成独具特色的夜市经济街区。加快华中商品交易所建设,建成区域性商贸中心市场,促进区域消费集聚,提升城市商业档次,将潜江市建设成为长江经济带沿线地区重要的商业活力城市。

4.推动电子商务服务业专业化发展

持续深化全国农村电商激励县、国家电子商务进农村综合示范县建设工作。鼓励制造业、商贸流通企业应用电子商务,推动农副产品、文化旅游等特色优势产业开展网上展示销售。培育引入电商龙头企业、平台,推进全市电子商务公共服务平台建设。依托虾谷360平台等,销售特色农产品。促进电子商务与物流快递协同发展,构建电子商务物流配送体系。

5.建设现代化流通体系

构建“公、铁、水、空”多维物流网络。加强物流基础设施网络体系建设,完善多式联运体系,大力发展产业集群物流、大宗原料物流、冷链物流等现代物流业。促进现代物流业和制造业、农业融合发展。加快建设多式联运示范工程,实行线上与线下、公铁水空、城市与农村的“无缝衔接”。

加快物流园区建设。整合现有工业、商业和仓储等物流资源,发展第三方物流,提高物流配送水平;发展邮政快递物流,逐步形成与电子商务发展相适应的现代物流配送体系;加快现代物流园建设,鼓励综合性物流园区在具备基本物流及配套服务的基础上,进一步提供政务服务和商务服务功能。

加强农村物流服务覆盖。统筹交通、邮政和商务等农村物流资源,推广“多站合一”的农村物流服务模式,促进农村物流融合发展;规划建设农村电商物流快递融合发展中心,整合各乡镇电商物流快递资源,建立村级物流快递点;依托乡镇综合服务站,开办邮政服务、客票代售等业务;完善市镇村三级物流配送网络。

提升全市仓储能力。支持江汉平原仓储中心、小龙虾区域集散交易中心建设,着力提升全市仓储能力和现代化水平。鼓励电商快递物流企业建设仓配一体化项目,提升电子商务后端仓储与配送能力,合理布局冷链仓储中心和农产品集中配送中心。

6.全域旅游示范区建设重点项目

立足“一带三核一园多镇”空间布局,分东荆河生态文化旅游带、汉江黄金带、潜江不夜城、湖乡金三角和潜江国家乡村公园5区策划重点项目。

东荆河生态文化旅游带:整体形成楚商林红色运动公园、百花岛景区、莲花寺乡村旅游、小龙虾源田梦工厂等6大引擎项目,小龙虾技术培训及产业发展中心、沿河生态农业观光园、滨河露营基地、红军广场、汽车巴士营地等8个重点项目。

汉江黄金带:兴隆水利风景区项目、汉江时光道等近期项目,灰台蔬菜大观园等中远期重点项目,楚潜村韵、虾农生态农业园等一般储备项目。

潜江不夜城:曹禺文化旅游城、生态龙虾城、云梦章华、楚国盐泉等4大引擎项目,东方路夜市街、渔樵人家、龙角山生态农庄、凤林小镇、潜半夏现代农业产业园等13个重点项目。

湖乡金三角:马拉松运动小镇、返湾湖国家湿地公园、龙湾国家遗址公园、潜江田园·小龙虾田园综合体等。

潜江国家乡村公园:小龙虾交易中心、四季温室采摘餐厅、稻田度假酒店、虾稻梦工厂、标准化虾稻基地等10个引擎项目,小龙虾孵化园、国家虾稻实训基地、农产品研发生产基地、小龙虾科技园、旅游综合服务中心、明清古街区、万家岭度假村等11个重点项目。

(二)《潜江市城市总体规划(2017-2035

总规提出,立足潜江发展的宏观背景分析,抓住长江经济带、汉江生态经济带、鄂西生态文化旅游圈建设、武汉城市圈建设、天仙潜融合发展的历史性机遇,结合潜江社会经济发展条件,从潜江自身发展问题出发,以研判城市核心战略资源为切入点,评估潜江在区域职能分工中的意义和作用,明确城市发展定位,寻求资源型城市的转型发展路径,增强地区辐射影响力,提升城市竞争力,带动经济与社会可持续发展。以城市发展双转型、城乡统筹发展、城市和经济发展质量提升为导向,将潜江市建设成为生态宜居、经济发达、文化繁荣、人民幸福、独具魅力的水乡园林精致城市。

1.城镇等级结构

规划建立集中建设区-重点镇-一般镇三级城镇等级结构体系(图3-5)。规划1个集中建设区,由8个组团组成,分别为园林主城区、广华副城区、新能源新材料产业园、光电信息产业园、职教科技研发区、产城融合发展区、周矶组团、高场后湖组团;规划3个重点镇,分别为张金镇、熊口镇(含熊口管理区)及浩口镇;规划8个一般镇,分别为高石碑镇、积玉口镇、渔洋镇、老新镇、龙湾镇、白鹭湖管理区、运粮湖管理区及总口管理区。

3-5:市域城镇体系规划图

2.市域城镇体系职能结构规划

城镇职能类型包括综合型、工贸型、商贸型、旅游型及农贸型5类(图3-6)。

综合型城镇为集中建设区,承担综合服务职能,完善与强化城市功能,提高城市和经济发展质量,发挥地域特色魅力,建设成为经济发达、资源节约、环境友好、生态宜居、文化繁荣、 具有水乡园林特色的区域枢纽城市。

重点发展城镇包括张金镇、熊口镇(含熊口管理区)、浩口镇三镇,是带动镇域及相应区域发展的增长极,根据三镇的产业发展现状及发展条件,规划张金镇、浩口镇为工贸型城镇,是以工业园为产业发展增长平台,发展轻工、农产品加工、铝产业为主的特色工业小城镇;规划熊口镇(含熊口管理区)为商贸型城镇,是以物流园为产业发展平台,利用其交通优势和原有的水产品深加工业优势,发展区域物流中心的特色商贸小城镇。

一般镇中,规划积玉口镇、渔洋镇、老新镇、白鹭湖管理区、运粮湖管理区和总口管理区为农贸型城镇,主要以生态、特色、创意农业为主,推进农业现代化,发展乡村观光旅游业,打造具有水乡特色的、农贸发达、地区农副产品集中的生态城镇;规划龙湾镇、高石碑镇为旅游型城镇,主要挖掘其特色景观人文资源,发展特色水乡旅游、田园旅游、人文旅游、赛事经济等。

3-6:市域城镇职能分工规划图

3.空间结构规划

1)两条发展轴

城市综合服务轴依托兴盛路-广泽大道发展,主要承担现代城市综合服务功能,东西串联园林主城区、职教科技研发区和广华城区。

产城融合拓展轴依托章华路发展,承担产业与城市功能协调联动的功能,串联新能源新材料产业园、园林主城区和产城融合发展区。

2)一主一副

园林主城区:规划在主城区集聚城市核心功能,依托既有老城区集聚优势,结合紫月湖地区(即东荆新区北区)与高铁枢纽的发展,建设为全市传统商业中心、公共服务中心和现代化高品质综合城区。

广华副城区:规划为集石油开采、管理办公、生活服务、生态人居、文化旅游等功能于一体的石油转型发展的城区。

3)两区两园

产城融合发展区:优化产业发展,结合杨市总口地区(即东荆新区南区)中奥体公园等大型公共设施的建设,培育生产性服务、生活性配套等功能,发展为集制造产业、文化创意、商贸服务、医疗卫生、休闲运动于一体的产城融合发展区。

职教科技研发区:规划进行转型发展,培育科研创新平台,由政府主导发展模式转向市场和企业带动发展、由行政带动转向产城联动,形成职教、科技、研发等功能为主的发展地区。

新能源新材料产业园:依托汉江生态经济带的开放开发,提升泽口港、促进公铁水联运,加强港产联动,推动循环化改造,重点发展新能源、新材料、石油化工深加工、生物医药,建成先进的临港制造业基地。

光信息电子产业园:重点发展光信息电子产业,依托已有的产业基础提升盐化工产业,发展为战略性新兴产业基地(图3-7)。

3-7:空间结构规划图

4.商业服务业体系规划

构建市级-分区级-居住区级-居住小区级商业服务业体系。外围乡镇结合特色产业发展,培育一批集零售、餐饮、文化、生活、配送等多功能于一体的乡镇商贸中心;

重点打造“一主一副” 产业空间格局:形成以园林主城区、广华副城区为两大核心的产业空间格局。形成紫月湖文化中心、商业休闲中心、商务金融中心,重点布局高铁站点商务商贸、特色商业功能。打造东风路特色商业服务街区、章华路北段商业服务走廊。


(三)《潜江市全域旅游发展规划(2020-2035年)》

规划提出充分结合潜江市域产业、文化、生态及城乡四大价值,构建“一带三核一园多镇”的空间结构,将潜江市打造为以美食为入口的江汉平原文化休闲微度假目的地(图3-8)。

1.“一带”贯穿

一带”即东荆河生态文化休闲带,按照“产业关联、集中发力”的布局原则,沿东荆河(潜江段)全线进行段落主题化,整体形成“一心、两段、七个重点发展区块”的线性旅游空间。一心指百花岛景区,两段指北段的“花漾年华”城市文化休闲段及南段的“田连阡陌”田园乡村游憩段,七区块分别为小龙虾教育研学区块、城市滨水运动游憩区块、田关水利休闲区块、莲花乡村休闲游乐区块、小龙虾田园营地休闲区块、西湾湖园艺创意农业区块及赵家月滨水漫游区块。结合目前市场需求,挖掘东荆河水文化,逐步打造江汉平原第一水文化生态休闲廊道。近期重点项目包括城市滨水运动游憩区块、田关水利休闲区块等。

2.“三核”主战区

三核”包括潜江不夜城、湖乡金三角及汉江黄金带。

潜江不夜城范围包括园林主城区和周矶管理区,通过荆楚、曹禺和小龙虾三大核心文化的塑造构建城市文化体系,通过夜景景观塑造、夜场演艺打造、夜游项目打造及庆典活动的举办,打造一座不夜城。近期重点项目包括曹禺文化旅游城、生态龙虾城、云梦章华、渔樵人家、龙角山生态农庄、凤林小镇等。

湖乡金三角范围包括后湖管理区、熊口镇及龙湾镇,依托现有的生态、产业及文化资源,以“湖乡旅居慢度假”理念为引领,以“小龙虾、楚文化、湿地观鸟”为主题,以互相度假产品为主打,打造从省级到国家级的高品质文化体验型湖乡生态旅游度假区。依据不同主题将湖乡金三角分为四个组团,分别为马拉松康养度假组团、返湾湖生态度假组团、章华台楚风度假组团及小龙虾度假组团。近期重点项目包括马拉松运动小镇、返湾湖国家湿地公园等。

汉江黄金带范围为潜江境内汉江段南部片区,依托汉江人水共生的自然感悟及时代变迁中的产业迭变,打造汉江产旅融合的旅游目的地,核心区包括兴隆水利枢纽片区、汉江堤岸及东荆河(潜江以北)段落。近期重点项目包括兴隆水利风景区、汉江时光道等。

3.“一园+多镇”支撑

一园即积玉口镇和浩口镇共同打造的潜江国家乡村公园,多镇即潜江市域其他乡镇。

潜江国家乡村公园规划形成“一镇一环一区多点”的空间结构,结合乡村景区、特色小镇、虾乡绿道美景及花开百村的旅游资源,打造虾城中乡村式花园大区。一镇指潜江印象·非遗文化小镇,一环指虾村公园休闲环,一区指古城乡村旅游景区,多点指多个花园式乡村,其中近期重点项目包括潜江印象·非遗文化小镇和古城乡村旅游景区。

3-8:全域旅游发展规划空间结构图

(四)《潜江市园林老城区控制性详细规划

1.功能结构

规划形成五大片区,分别为以创意研发、商贸物流、会议会展、产业园区、商业休闲为主的创意商贸研发区;结合紫月湖公园生态中心,以生活居住、商业休闲、政务服务为主的新城公共服务区;结合高铁站交通枢纽设施,以旅游服务、商贸金融、物流仓储、交通运输为主的高铁商贸服务区;结合曹禺大剧院进行功能发散,以旅游观光、生态科普、文化旅游为主的特色文化区;以商业商务、行政办公、文化体育、休闲娱乐、生活居住为主的旧城更新区(图3-9)。

3-9:功能结构规划图

2.商业中心

规划形成“两主三副”商业中心结构,“两主”分别为园林北片商业中心与紫月湖商业中心,“三副”分别为潜阳西路商贸副中心、龙虾城商业副中心、高铁北商业中心(图3-10)。


3-10:园林老城区商业中心结构分析图

(五)《潜江市紫月湖片区控制性详细规划

1.功能定位

潜江生态型中央活力区,以“商务文化聚合”和“低碳宜居示范”为主体功能,打造引领潜江产城融合的新标杆和面向潜江诗意乐活的新典范。智慧型现代服务聚集区,一个新标准、全功能、高品质的现代化滨湖新城。

2.规划结构

圈层布局,核心聚合,高效集约,组团发展,生态为链(图3-11)。

一心点亮双环,一心为紫月湖绿心,双环为水系生态绿环;三轴脉动五区,三轴为功能发展轴,五区为一片公共服务区;四片生态居住区;两带有机渗透,两带为东荆大堤-紫月路景观带和百里长渠滨水景观带。

3-11:紫月湖片规划结构分析图

3.商业服务业设施用地布局

规划依托紫月湖公园形成商服中心,包括西侧商办综合组团、东侧汇金中心商务办公组团,各个居住组团中心布置组团级商业设施(图3-12)。

3-12:紫月湖片商业服务业设施用地规划布局图


(六)《潜江市高铁片区控制性详细规划

1.功能定位

依托高铁潜江站,高铁片区将打造为潜江特色商贸综合新区,成为高铁枢纽窗口地带和旅游集散中心,潜江市重要的现代服务功能区和绿色生态宜居新区,主导功能为高铁枢纽、休闲旅游、商贸服务、公共服务、生态居住等。

2.规划结构

规划构建“一核链两心,两轴串四区”的总体功能结构(图3-13)。

一核:即高铁片区中央景观核。两轴交汇、两心相连之处形成高铁片区的中央景观核,是链接新旧功能的核心,也是城市公共空间的核心。

两心:即高铁商贸服务中心、龙虾文化体验中心。高铁商贸服务中心指高铁站及城际站前集商贸商业、商务、旅游、公服于一体的现代服务业中心;龙虾文化体验中心指生态龙虾城区域集餐饮娱乐、旅游休闲、特色商贸等于一体的虾旅服务中心。

两轴:即兴盛路功能发展轴、县河生态景观轴。兴盛路功能发展轴,即功能与形象景观大道。轴线贯穿各个功能片区,并与紫月湖片核心区相连,沿线布局商务商业、公共服务、居住生活等功能,形成高铁片区的形象景观大道。县河生态景观轴,即多功能滨水景观公园,轴线南北向贯穿高铁片区,通过拓宽县河及其绿带,形成片区的带状滨水绿带公园,兼具景观休闲、生态防洪、滨水步道等多重功能。

四区即站前配套功能区、特色商贸体验区、休闲宜居生活区和低碳品质生活区。

3.产业体系

综合产业现状情况、宏观政策导向、上位规划要求、产业发展阶段、布局模式研究、案例经验借鉴六大因子,构建横向错位发展、纵向分工协作的“2+2”产业体系,完善形成大生态、大服务等配套功能,打造枢纽型现代服务业中心、低碳可持续生活示范区、潜江高品质形象门户区。

4.商业服务业设施用地布局

依托潜江高铁交通枢纽形成高铁商贸中心,商业服务业用地沿兴盛路主轴集中布局;以龙虾城为核心,沿东城大道形成虾旅特色商业集群,围绕各个居住组团中心布置组团级商业设施(图3-14)。

3-13:高铁片规划结构图

3-14:高铁片商业服务业设施用地规划布局图

(七)小结

通过相关规划的梳理,可得出城市各主要片区商业建设要求及商业服务业设施重点项目库,具体见表3-5、表3-6

3-5:相关规划对各片区要求

片区

功能定位

用地布局

商服用地指标

园林老城区

全市商业中心、公共服务中心、现代化高品质综合城区

潜阳中路、章华中路、江汉路、东风路

402公顷

(含紫月湖、高铁片)

广华副城

集石油开采、管理办公、生活服务、生态人居、文化旅游等功能于一体

广华大道两侧

64公顷

紫月湖片区

智慧型现代服务集聚区

紫月湖公园周边

56公顷

高铁片区

枢纽型现代服务业中心、潜江高品质形象门户区

站前片区、东城大道

128公顷

3-6:商贸服务业重点项目汇总表

  • 类别

    主要内容

    7条特色商业街

    改造提升建设街、东风路精品服饰商业街,加快建设园林北路商业步行街、梅苑仿古商业街,新建横堤路特色餐饮街、荆楚文化商业街、紫月路娱乐休闲街

    2处区级商业中心

    广华商业中心重点建设广华大道精品服饰商业街、向阳片区综合商业街、五七大道专业街、五七片区综合商业街、五七片区特色餐饮街,提升广华片区商业品质;

    高铁商贸区重点建设以生态龙虾城、光彩江汉城、中国虾谷、江汉大市场改建、恒信德隆汽车产业园、中部死海

    若干乡镇商贸中心

    高石碑镇、浩口镇、张金镇、龙湾镇、熊口镇、总口镇、老新镇培育一批集零售、餐饮、文化、生活、配送等多功能于一体的乡镇商贸中心



第四章 规划总则

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引,全面贯彻落实十九大精神,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,潜江市以潜江城市发展双转型、城乡一体化、城市质量与品质提升为导向,以创建生态宜居、经济发达、文化繁荣、人民幸福、独具魅力的水乡园林精致城市为目标,绘就潜江商业品质化、时尚化、特色化发展蓝图,形成规模适度、布局合理、业态多样、品质高效的现代商业网点体系。

二、规划依据

1.《中华人民共和国城乡规划法》(2008年);

2.《城市规划编制办法》(建设部令第146号,2006年);

3.《城市商业网点规划编制规范》(商建发[2004]180)

4.《零售业态分类标准》(GB/T18106-2004);

5.《商业网点分类标准》(GB/T34401-2017)

6.《商业网点规划术语》(GB/T34433-2017)

7.《城市居住区规划设计标准》(GB 50180-2018)

8.《再生资源回收体系建设规范》(GB/T37515-2019);

9.《再生资源分拣中心建设管理规范》(SB/T10720-2012);

10.《再生资源回收站点建设管理规范》(SB/T10719-2012);

11.《报废机动车回收拆解企业技术规范》(GB/22128-2019);

12.《商业街管理技术规范》(SB/T10517-2009);

13.《关于推进国内贸易流通现代化建设法治化营商环境的意见》(国发[2015]49号);

14.《关于推进线上线下互动加快商业流通创新发展转型升级的意见》(国发[2015]72号);

15.《湖北省城市商业网点建设管理条例》(20171129日修正版)

16.《湖北省人民政府关于深化全省国内贸易流通体制改革的若干意见》鄂政发(201457号;

17.《潜江市城市总体规划(2017-2035年)》;

18.《潜江市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》等。

、规划原则

1.整体设计,通盘规划

以整体设计为指导,打破市、镇、办事处、社区等行政界限,立足长远,科学规划,解决和协调好区域范围内的商业资源配置,实现城市商业网点的统筹合理安排。

2.前瞻谋划,适度超前

规划是一项具有前瞻性、战略性、综合性的工作,城市商业网点规划须远期和近期结合考虑,适度超前,根据经济社会发展水平,合理确定规模和网点布局。

3.协调发展,优化结构

城市商业网点规划应与服务业及其它产业布局相协调,同时对商业网点布局体系及结构进行合理优化。

4.凸现特色,发挥优势

城市商业网点规划应结合潜江市自身特色,充分发挥当地特色资源和现有产业优势,因地制宜,形成具有核心竞争力的商业网点布局体系和发展模式。

5.近期为主,兼顾长远

按照建设江汉平原特色商贸中心的目标要求,综合考虑近期和远期发展需要,分步实施,逐步实现商业网点发展总体目标。

规划范围

规划范围:为《总规》确定的城市规划区范围,总面积632.75平方公里。其中,集中建设区范围为本次规划的重点区域,其面积约97.29平方公里。

研究范围为《总规》确定的市范围,总面积约1993.85平方公里

规划期限

本次规划期限为2020-2035年,其中近期至2025年,以改造、完善为主;远期至2035年,以发展、提高为主。

规划对象

规划对象包括商业中心体系和主要专类业态两部分。其中,商业中心体系包含市级、分区级、镇级三级城镇商业中心体系与社区级、街坊两级社区商业中心体系;主要专类业态包括大中型零售商业网点、特色商业(含特色商业街、特色田园发展区)、商品交易市场(含菜市场、再生资源市场、生产资料市场等)、中高档酒店与餐饮城、现代物流设施、电子商务及集镇商业网点。

规划地位与执行规定

本规划是潜江市城市商业网点设施建设和发展的指导性文件,在规划范围内进行商业网点设施的选址及建设活动,应遵守本规划。

规划因下列情况可进行动态调整:应潜江市人民政府或公民团体、企事业单位要求,经分析可以动态调整的;对城市规划与建设产生重大影响的项目选址。



第五章 规划目标与总体策略

一、总体发展目标

(一)功能目标

以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点,发挥规划对市场机制的积极、有效调控,创新发展模式,繁荣商业业态,提升服务能级,增强商业集聚力和辐射力,建设布局协调、结构合理、层次分明、配套完善、经营有序、可持续发展的现代商业网点体系。按照“江汉平原区域性枢纽城市,湖北省高新技术产业基地,全国独具魅力的水乡园林城市,中部地区知名的文化旅游目的地”的城市总体规划定位要求,深度融入全省“一主引领、两翼驱动、全域协同”发展战略,围绕“一城两区三基地”的发展目标,打造全国生态宜居明星城市,将潜江建设成为独具魅力、品质卓越的江汉平原特色商贸中心,凸显商贸现代化的创新地、商文旅融合的标志地、便利化生活的宜居地三大内涵。


(二)商业总量目标

2020年潜江社会消费品零售总额因受疫情影响有所下降,为248亿元,同比下降14.6%,数据具有一定的特殊性,故本次以2019年社会消费品零售总额为基础,综合近5年社零额年增速情况,考虑到经济发展规律,2020年和2035年社零额增速分别按12%10%测算(表5-1)。

预测2025年社会消费品零售总额=2019年潜江市社会消费品零售总额*(1+12%)6

预测2035年社会消费品零售总额=2019年潜江市社会消费品零售总额*(1+10%)16

2025年,全市社会消费品零售总额达到600亿元;至2035年,全市社会消费品零售总额达到1300亿元。

5-1:潜江历年社会消费品零售总额、增速及2025年、2035年预测

年份

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2025

(预测)

2035

(预测)

社会消费品零售总额(亿元)

186

208

232

260

291

248

600

1300

增长比例(%)

23.9%

12.0%

11.4%

12%

11.8%

-14.6%

12%

10%

(三)零售商业网点规模目标

综合考虑潜江商业设施的基础、城市特征、经济发展水平、居民的消费需求,参考潜江城市总体规划公共服务设施专项,通过商业容积率测算法和服务人口测算法两种方法预测潜江市商业设施建设规模(表5-2)。

2025年,零售商业建筑规模控制在123-138万平方米,人均零售商业建筑规模控制在1.1-1.3平方米;至2035年,零售商业建筑规模控制在140-180万平方米,人均零售商业建筑规模控制在1.3-1.5平方米。近中期强化择商选商,控制超大型商业设施(面积8万平方米以上)的盲目建设;设施供给“强化两端、突出特色”,以高端市级商业中心、贴近民生的社区级商业中心以及特色商业空间为重点。

5-2:全市零售商业设施用地规模和营业面积预测

预测方法

计算公式

因子

商业设施用地规模

(公顷)

零售商业建筑规模

(万平方米)

人均零售商业建筑规模

(平方米)

2025

2035

2025

2035

2025

2035

商业容积率测算法

y1=k*FAR*xn

商业容积率、零售商业建筑规模占商业总建筑规模比重、市域规划人口

386

485

123-138

194-213

1.1-1.3

1.6-1.8

服务人口测算法

y2=bn*pn

人均零售商业建筑规模、市域规划人口

108-140

168-180

1.0-1.3

1.4-1.5

注:1.现状商业数据测算基础:2020年商业设施用地规模330公顷,商业设施建筑规模约222万平方米,容积率约0.67;零售商业建筑规模约90万平方米,人均零售商业网点面积约0.94平方米;

2.根据《总规》,2035年集中建设区规划商业用地485公顷,以2020330公顷为基础,按年增长率2.3%进行测算,2025年集中建设区商业用地约386公顷;

3.城市商业用地容积率大部分分布在1.0-2.0之间,考虑商业用地中除商业营业面积外其它配套内容,建议取低值,结合现状商业容积率,2025年商业容积率按0.8-0.9测算,2035年按1.0-1.1测算;

4.零售商业建筑规模占商业总建筑规模比重取0.4;

5.根据《总规》,2035年市域规划人口为120万人,根据增长率推算2025年市域规划人口为108万人。

二、规划策略

(一)定目标、调总量

一是精准定位商业发展目标,按照潜江城市总体规划定位要求,深度融入全省“一主引领、两翼驱动、全域协同”发展战略,围绕“一城两区三基地”的发展目标,将潜江建设成为独具魅力、品质卓越的江汉平原特色商贸中心。二是合理确定商业总体规模,根据商业网点类型、层级的差异,充分尊重潜江本地居民的消费特征,充分考虑未来消费行为的变化趋势,科学预测商业网点的合理容量。

(二)优结构、强功能

一是优化城镇商业中心体系,以“紧密结合城镇体系、紧密结合用地布局、紧密结合人口分布”的“三结合”与“充分依托现状基础、充分考虑发展重心、充分发挥资源优势”的“三充分”为原则,合理构建一套适应潜江商业发展的商业中心体系。二是强化商业核心引领功能,构建“一心三区”市级商业中心体系结构,强化市级商业中心区对各区域的带动效应,推动各级商业中心集聚化、差异化、智能化、品质化发展,有效强化各类商业网点设施的服务功能,充分发挥各级商业中心的核心引领作用。

(三)优配置、惠民生

一是优化社区商业配置品质,以构建“一圈两级”便民商业网点、实现社区商业中心全覆盖为目标,便民利民、满足生活消费为原则,打造15分钟便民消费圈,布局“社区级+街坊”两级便民商业网点,形成5分钟一个便利店、10分钟一个菜市场、15分钟一个综合性商业设施的便民商业格局。二是民生升级各类市场,包括菜市场、再生资源市场、农批市场、生产资料市场和消费品市场五大类,结合规划用地布局对各类市场进行有效整合和改造升级,整体打造三大市场集群。

(四)提品质、显特色

一是综合提升商业网点品质,合理布局大中型零售商业网点,包括大中型商业综合体、大中型百货店和大中型超市三大类强化商超集散地的综合服务功能;合理布局中高档酒店与餐饮城,综合提升酒店及餐饮商业网点品质。二是构建特色商业品牌体系,以提升潜江城市品位、彰显潜江水乡园林独特魅力为目标,满足市民对商业综合性或者专业性消费需求,打造一批集商品消费、空间消费和文化消费于一体的特色商业街区;创新特色田园商业体系,依托龙湾镇、高石碑镇、后湖管理区、王场镇、熊口镇(含熊口管理区)等独特乡村资源,打造一批“商-----居”相互融合的田园综合体。

(五)抓创新、促发展

一是培育新商业创新发展,完善电子商务配套体系建设,构建多层级电商体系,加强人才培训与引进,将潜江打造成为“国家级电子商务示范市”、“省级跨境电商先进城市”,重点建成“两心三区一线多平台”的电子商务发展格局。二是促进专类商贸加速发展明确功能定位,发展大型专业物流企业,扩大物流市场规模,加快现代物流业持续稳定发展,在市域范围规划形成“四区九园多中心全覆盖”的现代物流发展格局。

第六章 商业体系规划

一、规划目标原则

(一)规划目标

合理控制和引导商业中心发展,形成层次分明、高效集聚、全面覆盖的商业中心体系;打造“日常消费不出社区、双休购物不出片区、时尚休闲不出城区”的优质生活体验。

(二)规划原则

1.强化布局控制

结合规划的商业中心体系结构和市场发展规律,明确市、分区级商业中心的规划范围,保证商业设施在边界范围内布局,保持商业设施适度集聚。明确园林主城区社区商业中心的服务范围和点位。

2.强化容量控制

根据各级商业中心的服务特征,判断服务人口规模,明确相应的商业设施配置标准及规模。

3.重视业态引导

明确商业与其它功能的兼容性,提升中心的综合职能;明确各级中心的业态引导和管控方式,尤其关注城镇商业中心的禁止项和社区商业中心的必配项。

二、城镇商业中心体系规划

(一)城镇商业中心体系的设置标准

规划构建“市级-分区级-镇级”三级城镇商业中心体系,形成“1-2-11的总体结构(图6-1)。

1.市级商业中心设置标准

市级商业中心满足多中心布局要求,并具备一定的区域影响力。

设置地域:城市规划的中心商业区、历史形成的商业集聚地;

功能定位:购物、文化娱乐、休闲与金融、商务结合的综合性商业中心;

服务对象:本市及外来消费者;

服务人口:120万人;

商业建筑规模:30-60万平方米。

2.分区级商业中心设置标准

分区级商业中心主要服务于广华副城区产城融合发展区,商业设施中度集聚。

设置地域:居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边;

功能定位:购物、文化娱乐、休闲等“一站式消费”服务;

服务对象:该地区及外来消费者;

服务人口:10-30万人;

服务半径:3-5公里;

商业建筑规模:10-25万平方米。

3.镇级商业中心设置标准

镇级商业中心以服务本镇居民为主,部分镇级中心兼具一定的旅游接待职能。

设置地域:人流集中,交通便利的商业地段;

功能定位:保障周边居民的日常生活,提供“一站式购物”服务;

服务对象:本镇居民;

服务人口:集镇规划人口;

商业建筑规模:不低于1.5万平方米。

6-1:城镇商业中心体系规划结构图

(二)市级商业中心的布局与引导

市级商业中心是展示潜江商业的窗口和城市名片,规划将其打造为中部地区具有一定知名度的国内外知名品牌集聚、地域文化底蕴浓郁、现代时尚特色突出的综合性商业功能核心。规划由园林老城商业中心区、紫月湖片商业中心区、高铁片商业中心区共同构成“一心三区”的市级商业中心(图6-2)。

6-2:市级商业中心规划结构图

1.园林老城商业中心区

规划目标:大型综合购物商业网点集聚、商业业态结构完善、中高低端商业层级错位,餐饮、休闲娱乐消费特色突出、面向全市及区域消费者、人气旺盛、夜间经济活动极度活跃的最具城市活力的综合型商业中心区。

规划范围:江汉路、章华中路、潜阳中路围合的区域。

控制规模:商业中心区规划范围约98公顷,规划商业服务业设施用地规模约13公顷,商业总建筑规模不低于20万平方米(图6-3)。

空间指引:以东风路-园林北路-章华中路“π”字型街为轴线,串联中百-城市一号、中心城-金桥-新时代广场、水牛城-常青藤三个商圈板块(图6-4)。整合东风路两侧商业设施布局,对园林北路实行综合改造。中百-城市一号商圈优化中百仓储业态结构,以大型超市为主体业态,集聚特色;中心城-金桥-新时代广场商圈完善中心城农贸市场基本功能,远期逐步迁出;对新时代广场进行业态升级,打造园林老城最具活力的现代时尚消费区;水牛城-常青藤商圈加快水牛城、常青藤城市广场业态升级改造工作,优化商业业态结构,强化运营管理,引进国内中高端人气商业品牌,进一步凸显休闲消费特色。

业态导向:完善业态,体现活力。业态发展突出对现有大型百货、商业综合体的综合提升,拥有国内外知名品牌专业店、专卖店、零售业占50%以上;突出对市民多层次消费需求的满足,促进餐饮住宿、文化体育、休闲娱乐等服务业多元化发展;突出对夜间经济有序引导,重点培育园林老城消费商圈,引入现代新型消费业态,打造潜江夜消费地标。鼓励设置大中型商业综合体、大型超市、百货店、专业店、专卖店、高端中餐、西餐厅等;适度设置大型休闲娱乐设施;禁止设置仓储式会员店。


6-4:园林老城商业中心区空间指引图

2.紫月湖片商业中心区

规划目标:依托环紫月湖综合商业、商务、金融、文化四大组团,规划建设成为高端商业和文化休闲高度集聚,餐饮、时尚消费等业态配置齐全、体现“现代、高端、精品”特色,集聚现代消费体验、时尚信息发布和商业文化展示功能,是在全市和区域具有广泛影响力的智慧型现代高端商业中心区。

规划范围:紫月湖周边,东荆大道、红梅路、紫光路、兴盛路等围合的区域。

控制规模:商业中心区规划范围约131公顷,规划商业服务业设施用地规模约31公顷,商业总建筑规模不低于20万平方米(图6-5)。

空间指引:以紫月湖景观绿心为核心,串联综合商业、商务服务、金融商务和文化展馆四个功能板块(图6-6)。依托潜江客厅城市综合体、兴盛路大型百货店、卓尔五星级酒店等大项目建设,以综合商业功能板块为重点,促进高端商业沿东荆大道、红梅路、紫月湖沿线集中布局;打造紫月湖高端综合商业街,吸引餐饮、文化娱乐、高端专业专卖店向内街延伸,形成东荆新区以大型商业综合体为核心的智慧型现代高端商业中心区。

业态导向:体现智慧型现代化、突出高端型精品化。业态发展以商业与商务融合发展为原则,以新建商业为主体现现代化,形成以大中型商业综合体为主的业态构成;集聚高端业态、突出精品化;促进融合发展体现多元化,合理布局零售、餐饮、休闲娱乐等设施,满足多层次的市民消费需求。鼓励设置大型商业综合体、高端百货店、精品专卖店、特色餐饮店;禁止设置仓储式会员店。

6-5:紫月湖片商业中心区规划范围

6-6:紫月湖片商业中心区空间指引图

3.高铁片商业中心区

规划目标:依托高铁枢纽和生态龙虾城,服务本地居民以及交通枢纽带来的消费需求,打造业态丰富、休闲娱乐、虾旅餐饮等功能齐备的综合型虾旅特色商业中心区。

规划范围:站前片区,主要位于东城大道两侧、紫月路以北,泰丰路以东的区域。

控制规模:商业中心区规划范围约153公顷,规划商业服务业设施用地规模约84公顷,商业总建筑规模不低于30万平方米(图6-7)。

空间指引:以东城大道-兴盛路-紫月路“双十字型”街为轴线,串联光彩江汉城、生态龙虾城、永兴里休闲文化商业街三个商业商贸区(图6-8)。按照潜江特色商贸综合新区、主导产业商贸服务中心、商文旅新生代商业中心的功能定位要求,结合高铁片大型商业综合体、龙虾城四期高档星级酒店、希尔顿欢朋五星级酒店、生态龙虾城特色餐饮街、永兴里休闲文化商业街等项目建设,继续强化沿紫月路和东城大道商业氛围,形成集餐饮、娱乐、休闲、商贸等一体的综合型虾旅特色商业中心区。

业态导向:构建业态体系,体现多元融合。业态发展注重商业与旅游、商贸的互促融合发展,以特色餐饮购物、主题休闲娱乐、多元特色住宿为主,营造体验式商业环境。鼓励设置大中型商业综合体、百货店、专业店、专卖店、特色餐饮、文化休闲等;适度设置大型休闲娱乐设施;禁止设置仓储式会员店。

6-7:高铁片商业中心区规划范围

6-8:高铁片商业中心区空间指引图

(三)分区级商业中心的布局与引导

分区级商业中心是服务特定区域的居住人口,服务功能完善、商业业态齐全,商业设施中度集中,满足居民日常一站式购物需求的主要空间。规划对广华片与产城融合发展区2个分区级商业中心进行全面提升。

1.广华片分区级商业中心

规划目标:依托嘉宁广场、广华商场两大购物中心,整合提升广华大道两侧商业发展空间,形成服务功能完善、商业业态齐全、商业设施中度集聚,满足居民日常一站式购物需求的分区级综合商业中心。

规划范围:沿广华大道,五七大道和广高路围合区域。

控制规模:商业中心规划范围约34公顷,规划商业服务业设施用地规模约17公顷,商业总建筑规模不低于20万平方米(图6-9)。

空间指引:以广华大道为主轴线,串联五七大道、严管路、广高路,形成“一主三副”带状综合商业板块(图6-10)。对广华大道进行综合整治,有效提升广华大道两侧商业业态层次和业态结构,重点加快嘉宁广场、广华商场、广华大道-精品服饰商业街和五七大道-专业商业街的改造提升及广华新农超市场的新建工作,提升整体商业品质,满足广华、向阳、五七居民的日常一站式购物需求。

业态导向:完善业态,体现活力。依托现有商业设施与部分新建项目,打造配套齐全,功能完善、大型商业设施适度集聚的综合商业中心。鼓励设置中高端百货店、大型超市、专业店、专卖店,餐饮业和居民服务业配备齐全,禁止设置仓储式商店、大型商品交易市场。

6-9:广华片分区级商业中心规划范围

6-10:广华片分区级商业中心空间指引图

2.产城融合发展片分区级商业中心

规划目标:依托华中家具产业园、华中(潜江)物流产业园、电子商务孵化园等,以商贸服务功能为主,形成商业服务配套基本齐全、满足职住一站式购物需求,商贸服务、电子商务为特色的综合商业中心。

规划范围:沿章华南路,刘岭街以南,秋月路围合区域。

控制规模:商业中心规划范围约54公顷,规划商业服务业设施用地规模约26公顷,商业总建筑规模不低于12万平方米(图6-11)。

空间指引:提升整合章华南路两侧商业设施布局,加快润泰·时代天街商业板块的打造,新建大型超市及社区级商业中心(图6-12)。依托华中家具产业园、华中(潜江)物流产业园、电子商务孵化园等园区发展优势,对壹中心商业板块进行改造提升,优化商业业态结构,引入新的运营管理团队,打造电子商务特色示范街,进一步凸显特色。

业态导向:适度集聚,凸显特色。鼓励设置大型超市、百货店、专业店、专卖店、餐饮等;适度设置仓储式商店。

6-11:产城融合发展分区级商业中心空间指引图





6-12:产城融合发展片分区级商业中心空间指引图

(四)镇级商业中心的布局与引导

以设施新旧结合,功能差异定位,主导服务惠民为原则,因地制宜打造11个镇级综合型商业中心,分级控制各镇商业网点规模,规划至2025年、2035年零售商业用地总规模上限分别控制为30公顷、46.8公顷。对各镇级商业中心的功能定位、业态配置进行引导控制,梳理主要工作及重点项目,鼓励通过增量开发和存量更新等方式提升镇级商业服务水平。业态发展鼓励集聚发展超市、百货店、农贸市场、餐饮住宿、生活服务网点等便民服务业网点,同时结合在地文化体现商业特色(图6-13)。


6-13:镇级商业中心体系规划

社区商业中心体系规划

(一)社区商业中心体系的设置标准

1.社区商业中心体系的内涵

社区商业中心体系由社区级商业中心和街坊商业网点两部分组成。社区级商业中心是提供居民日常生活用品和服务满足基本生活需求的综合性商业服务中心,具有统一运营或管理的经营特征,是“15分钟生活圈”的重要组成,服务半径1公里,保证步行10分钟可达;服务人口规模1.5-5万人。人口规模1.5万人以下的片区,采用街坊商业网点的配置形式,对社区级商业中心未覆盖的片区进行覆盖。总体构建“一圈两级”的便民商业体系,形成5分钟一个便利店、10分钟一个菜市场、15分钟一个综合性商业设施的便民商业格局,实现社区商业中心全覆盖(图6-14)。

6-145分钟10分钟15分钟便民服务格局示意图

2.社区商业中心体系的配置

以便民利民、满足生活消费为原则,突出“小而全、均衡化、属地性”。社区商业已优质覆盖的地区,设置改造提升类社区级商业中心或街坊商业,弱化规模要求,引导业态和经营模式转型升级,充分利用现有商业设施,促进必选业态集聚。有条件改扩建的设施,可参照新建标准,并根据周边已有商业设施规模进行面积折减。社区商业未优质覆盖地区,设置新建类社区级商业中心或街坊商业网点。

社区级商业中心:服务半径1公里服务人口1.5-5万人人均商业建筑规模0.32-0.45平方米进行配置,每处社区级商业中心建筑规模控制5000-20000平方米有条件的集中于一栋建筑布局,条件不足或有限的,可适当分散布局。规划设置为新建与改造提升相结合。

街坊商业网点:服务半径500服务人口1.5万人以内人均商业建筑规模不少于0.15平方米进行配置。规划设置为新建与改造提升相结合。

(二)社区商业中心体系的业态引导

社区级商业中心必配业态包括超市/便利店、餐饮店、农超市场/便民蔬菜店、美容美发店、药店、物流配送点;选配业态包括洗衣店、甜品饮料、维修店、健身房、家政服务网点、书店、老年人社康中心、教育培训中心等。街坊商业网点必配业态以社区级商业中心必配业态为主,鼓励通过互联网配送的方式解决部分日常消费需求。

(三)社区商业中心体系的规划布局

1.社区级商业中心的规划布局

规划形成22处社区级商业中心,商业总建筑规模约21.4-30.0万平方米。其中,新建类社区级商业中心17处,商业总建筑规模约16.1-22.5万平方米;改造提升类社区级商业中心5处,商业总建筑规模约5.3-7.5万平方米(表6-1)。

6-1:社区级商业中心规划一览表

区域

编号

名称

规划设置

服务人口

(人)

商业建筑规模下限

(平方米)

商业建筑规模上限

(平方米)

备注

园林主城区

S1

马昌湖-徐角社区级商业中心

新建

30420

9730

13690

新建社区级商业中心(必配农超市场)

S2

辉煌-梅苑社区级商业中心

新建

34950

11180

15730

S3

东方社区级商业中心

新建

23675

7580

10650

S4

紫光路社区级商业中心

新建

47250

15120

21260

新建社区级商业中心(必配农超市场)

S5

光明社区级商业中心

新建

21810

6980

9820

新建社区级商业中心(必配农超市场)

S6

月波社区级商业中心

新建

30920

9890

13910

新建社区级商业中心(必配农超市场)

S7

紫月社区级商业中心

新建

30840

9870

13880

新建社区级商业中心(必配农超市场)

S8

章华社区级商业中心

新建

30840

9870

13880

S9

棉原-南荷社区级商业中心

新建

35175

11260

15830

新建社区级商业中心(必配农超市场)

S10

青龙沟社区级商业中心

新建

35640

11400

16040

新建社区级商业中心(必配农超市场)

产城融合发展区

S11

鑫阳-翰林社区级商业中心

新建

33000

10560

14850

S12

东荆南社区级商业中心

新建

35000

11200

15000

S13

奥体路社区级商业中心

新建

32000

10240

14400

新建社区级商业中心(必配农超市场)

周矶街道

S14

周矶街道社区级商业中心

新建

35000

11200

15750

高场-后湖

S15

高场-后湖社区级商业中心

改造提升

35000

11200

15750

广华副城区

S16

广华社区级商业中心

改造提升

41860

13400

18840

改造社区级商业中心(与现状嘉宁广场合并设置)

S17

向阳社区级商业中心

改造提升

31000

9920

13950

改造社区级商业中心(与现状向阳广场合并设置)

S18

五七社区级商业中心

改造提升

28780

9210

12950

S19

周矶管理区社区级商业中心

新建

11220

3590

5050

王场镇

S20

王场社区级商业中心

改造提升

30000

9600

13500

竹根滩镇

S21

竹根滩社区级商业中心

新建

20000

6400

9000

职教科技研发区

S22

职教区社区级商业中心

新建

15000

4800

6750



2.街坊商业网点的规划布局

规划形成14处街坊商业网点,全部为新建类街坊商业网点,商业总建筑规模不少于2万平方米(表6-2、图6-15、图6-16、图6-17)。

6-2:社区级商业中心规划一览表

区域

编号

名称

规划设置

服务人口(人)

商业建筑规模下限

(平方米)

备注

园林主城区

J1

周潭街坊商业网点

新建

14760

2210

新建街坊商业网点(必配农超市场)

J2

辉煌街坊商业网点

新建

5400

810

新建街坊商业网点(必配农超市场)

J3

殷台路街坊商业网点

新建

4560

680

J4

深河街坊商业网点

新建

12510

1880

J5

笔架山街坊商业网点

新建

7170

1080

J6

喻家台街坊商业网点

新建

5780

870

J7

红棉路街坊商业网点

新建

5550

830

新建街坊商业网点(必配农超市场)

J8

十号湖街坊商业网点

新建

7640

1150

产城融合发展区

J9

江湾路街坊商业网点

新建

8400

1260

周矶街道

J10

周矶街坊商业网点

新建

9300

1360

新建街坊商业网点(必配农超市场)

广华副城区

J11

广王路街坊商业网点

新建

9360

1400

J12

前进路街坊商业网点

新建

13780

2070

J13

街坊商业网点

新建

14070

2110

J14

街坊商业网点

新建

15540

2330

新建街坊商业网点(必配农超市场)


6-15:社区商业中心规划布局图

6-16:园林城区社区商业中心规划布局图

6-17:园林城区社区商业中心服务范围图

(四)保障机制

1.新建类社区商业中心的落实保障

严控社区商业中心的土地出让环节,实行长效监督,确保新建社区商业中心落地。一方面,强化社区商业中心用地的出让监管,要求新建社区商业中心不得分割销售,且明确功能业态要求;另一方面,落实“出让合同+监管合同”的双合同监督制度,要求社区商业中心的产权单位在经营期间,需接受商务局对经营业态的定期跟踪和监督。

2.改造提升类社区商业中心的落实保障

通过财政补贴、税收优惠等政策手段,激励专业性机构对存量商业设施进行统一经营、管理,促进改善类社区商业中心的实施。一方面,引入专业机构,整合分散产权,鼓励相关机构以回购、回租等形式,收购部分产权分散的存量设施,进行统一招商,确保必配业态的集聚;另一方面,探索社区商业中心的评级认定与奖励制度,结合业态构成、消费者及经营户满意度调查表等方式,对于服务优质的大型社区商业中心进行认定,并予以税收或专项资金的奖励。





第七章 大中型零售商业网点布局规划

一、规划目标原则

(一)规划目标

本次规划大中型零售商业网点主要针对大中型商业综合体、超市和百货店进行规划引导,合理控制和引导大中型零售商业网点发展,形成层次分明、布局合理、便民利民的大中型零售网点体系。

(二)规划原则

1.协调更新

园林老城区和各乡镇商业网点以更新提升为主,高铁片区和紫月湖片区商业网点以新建为主,大中零售商业网点布局有效协调城市新区建设和旧城更新。

2.层级适应

大中型零售商业网点在不同商业中心体系层级中需满足不同的功能需要,市级、分区级、镇级、社区级层面的零售商业网点,如商业综合体、大中型超市和百货店等,在类型数量、规模、业态及区位设置上侧重点应有所不同。

3.便民利民

根据规划居住用地和现状人口分布,合理新增布局相应的零售商业网点,满足居民日常购物需求,日常购物出行距离不超过1公里。

大中型零售商业网点建设标准

本次规划大中型零售商业网点主要包括商业综合体、大中型超市、大中型百货店三类(表7-1)。

(一)大中型商业综合体

按规模分为大中型两级,大型商业综合体服务半径10-20公里,建筑规模约8万平方米;中型商业综合体服务半径5-10公里,建筑规模约5万平方米,主要满足不同规模的服务人群,集休闲、娱乐、文化、餐饮、服务、购物于一体的一站式消费需求。两两之间距离控制在2-3公里,避免过度建设及同质化。

(二)大中型超市

按规模分为大中型两级,大型超市服务半径2公里建筑规模5000平方米以上,提供大众化衣、食、日用品,注重自有品牌开发;中型超市服务半径1-1.5公里,建筑规模2000-5000平方米,经营包装食品、生鲜食品和日用品。3公里范围内,竞争性超市(大型)不超过2处,2公里范围内,竞争性超市(中型)不超过2处。

(三)大中型百货店

按规模分为大中型两级,建筑规模分别在5000平方米以上和2000-5000平方米,主要提供综合性、门类齐全商品,以衣服、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主。3公里范围内,竞争性百货店(大型)不超过2处,2公里范围内,竞争性百货(中型)不超过2处。

7-1:潜江大中型零售商业网点建设标准

类型

选址

服务半径

商业建筑规模

经营结构

建设控制

商业综合体

大型

市级商业中心

10-20公里

8万平方米

满足不同规模的服务人群,集休闲、娱乐、文化、餐饮、服务、购物于一体的一站式消费

两两之间距离控制在2-3公里,避免过度建设及同质化

中型

市、分区级商业中心

5-10公里

5万平方米

超市

大型

市、分区级商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区

2公里

5000平方米以上

大众化衣、食、日用品齐全,一次性购齐,注重自有品牌开发

3公里范围内,竞争性超市/百货(大型)不超过2

2公里范围内,竞争性超市/百货(中型)不超过2

中型

社区级商业中心、大中型居住区

1-1.5公里

2000-5000平方米

经营包装食品、生鲜食品和日用品、食品超市与综合超市商品结构不同

百货店

大型

市、分区级商业中心,历史形成的商业集聚地

5000平方米以上

综合性、门类齐全,衣服是、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主

中型

社区级商业中心、商业聚集地

2000-5000平方米


大中型商业网点规划布局

规划期末,集中建设区共规划7商业综合体新建4处、改造提升1处、保留2处),分布在园林主城区(表7-2。规划27处大中型超市(新建18处、改造提升8处、保留1处),其中园林主城区15处,其它组团12处(表7-3。规划24处大中型百货店(新建10处、改造提升10处、保留3处、继续建设1处)其中园林主城区13处,其它组团11处(表7-47-17-2)。

7-2:大中型商业综合体规划一览表

区域

编号

名称

规划设置

商业建筑规模

(平方米)

位置

主要经营业态

园林主城区

Z1

水牛城(中型)

改造提升

4.2

章华中路

家用电器、服装、餐饮、超市、生鲜

Z2

中心城

保留

5

园林北路与横堤路交汇处东北

服装、饰品、餐饮、娱乐

Z3

金桥广场

保留

5

园林北路12

服装、饰品、餐饮、娱乐

Z4

潜江客厅城市综合体(大型)

新建

8

红梅路以南,紫月湖公园以西

中高档百货、服饰、餐饮、娱乐、超市、生鲜

Z5

高铁片商业综合体(大型)

新建

8

兴盛路南

中高档百货、餐饮、特产零售、超市、生鲜

Z6

万汇城(中型)

新建

5.5

红梅路与泰丰路交汇处西南

百货、餐饮、娱乐、超市

Z7

北门商业综合体(中型)

新建

5

曹禺路以北

百货、餐饮、娱乐、超市



7-3:大中型超市规划一览表

区域

编号

名称

规划设置

商业建筑规模

(平方米)

位置

主要经营业态

园林主城区

C1

中百仓储

改造提升

4460

江汉路特1

副食烟酒、日用百货、家用电器、生鲜

C2

武商超市

保留

园林北路与潜阳中路交汇处东北

副食烟酒、日用百货、生鲜

C3

规划中型超市

新建

2000-5000

民安花苑对面

副食烟酒、日用百货、便民蔬菜

C4

规划中型超市

新建

2000-5000

东城大道与曹禺路交汇处西北

副食烟酒、日用百货

C5

规划大型超市

新建

5000-20000

北门转盘东南

日用百货、家用电器、便民蔬菜

C6

规划中型超市

新建

2000-5000

麻纺厂地块

副食烟酒、日用百货、便民蔬菜

C7

规划中型超市

新建

2000-5000

潜阳东路与泰丰路交汇处

副食烟酒、日用百货

C8

规划大型超市

新建

5000-20000

园林南路与保驾路交汇处

副食烟酒、日用百货

C9

规划中型超市

新建

2000-5000

潜江市园林三中北侧

副食烟酒、日用百货

C10

规划中型超市

新建

2000-5000

潜江市长型煤配送中心对面

副食烟酒、日用百货

C11

规划大型超市

新建

5000-20000

红梅路以南,袁杨大道以东

副食烟酒、日用百货

C12

规划中型超市

新建

2000-5000

章华南路与与兴盛路交汇处西南

副食烟酒、日用百货

C13

规划大型超市

新建

5000-20000

兴盛路与城南河交汇处西南

副食烟酒、日用百货、便民蔬菜

C14

规划中型超市

新建

2000-5000

红棉路与棉原路交汇处西南侧

副食烟酒、日用百货

C15

规划大型超市

新建

5000-20000

兴盛路以北

副食烟酒、日用百货

产城融合发展区

C16

规划大型超市

新建

5000-20000

翰林路与章华南路交汇处

副食烟酒、日用百货

C17

规划中型超市

新建

2000-5000

东荆大道与晓钟路交汇处西南侧

副食烟酒、日用百货

C18

规划中型超市

新建

2000-5000

东荆大道与仙桥路交汇处西南侧

副食烟酒、日用百货

周矶街道

C19

富迪超市

改造提升

2000

周矶街道潜阳西路224

副食烟酒、日用百货

高场-后湖

C20

喜利佳购物广场

改造提升

2000

后湖大道后湖医院对面

副食烟酒、日用百货

广华副城区

C21

好美佳超市(广华)

改造提升

2000

广华大道2

副食烟酒、日用百货

C22

好美佳超市(向阳)

改造提升

2000

五七大道196

副食烟酒、日用百货

C23

好美佳超市(五七)

改造提升

2000

五七大道314

副食烟酒、日用百货

C24

规划中型超市

新建

2000-5000

广泽大道25

副食烟酒、日用百货

王场镇

C25

河中和超市

改造提升

红旗路

副食烟酒、日用百货

职教区

C26

规划中型超市

新建

2000

新城一路

副食烟酒、日用百货

竹根滩镇

C27

富迪超市

改造提升

2000

竹泽路北

副食烟酒、日用百货



7-4:大中型百货店规划一览表

区域

编号

名称

规划设置

商业建筑规模

(平方米)

位置

主要经营业态

园林主城区

B1

城市一号

保留

18260

建设街与江汉路交汇处东南

服装、饰品、餐饮

B2

新时代广场

改造提升

15000

东风路81

服装、饰品、餐饮、娱乐

B3

常青藤城市广场

改造提升

20820

章华中路2

百货、餐饮

B4

博通电器百货

改造提升

15000

章华中路30

电器专卖

B5

万客隆购物广场

改造提升

2000

建设街与章华中路交汇处西南

服装、饰品

B6

规划中型百货店

新建

2000-5000

章华北路

百货、餐饮、娱乐

B7

城区生活物资调配中心

新建

2000-5000

东风路37

生活物资、百货、副食、餐饮

B8

规划大型百货店

新建

5000-20000

兴盛路与紫光路交汇处西南

中高档百货

B9

规划中型百货店

新建

2000-5000

章华大道与兴盛路交汇处东南

农资百货为主

B10

规划大型百货店

新建

5000-20000

东城大道与兴盛路交汇处西南

中高档百货

B11

规划大型百货店

新建

10000以上

江汉艺术职业学院以北,东城大道一侧

仓储式会员店

B12

新东城百货购物中心

新建

12000

县河以东,318国道以西

百货、服饰、餐饮

B24

天恩新天地

新建

5000-20000

东城大道与紫月路交汇处东南

百货、娱乐、餐饮

产城融合发展区

B13

润泰·时代天街

继续建设

章华南路369

百货、服饰、餐饮、娱乐

B14

壹中心

改造提升

章华南路和奥体路西南

服饰、餐饮、娱乐

周矶街道

B15

规划中型百货店

新建

2000

江沙路东段

百货、服饰、餐饮

高场-后湖


B16

规划中型百货店

新建

2000

后湖大道和西城路交汇处

百货、服饰、餐饮

广华副城区

B17

广华商场

改造提升

2000

广华大道2

服装、百货

B18

嘉宁广场

改造提升

5000

广华大道42

电器、服装、百货

B19

美宜居家居广场

改造提升

3000

五七大道93

家居建材专卖

B20

向阳商场

改造提升

2000

向阳工农路1

百货、服饰

B21

五七购物中心

新建

2000-5000

五七大道与庆丰路交汇处西南

百货、服饰、餐饮、娱乐

王场镇

B22

鑫园购物广场

改造提升

东镇路

百货、服饰、娱乐

竹根滩镇

B23

规划中型百货店

新建

2000

文卫北路

百货、服饰、餐饮


7-1:集中建设区大中型零售商业网点规划布局图

7-2:园林主城区大中型零售商业网点规划布局图

原有大中型零售商业网点以改造提升为主,主要大中型零售商业网点举例如下:

(一)商业综合体

1.水牛

编号Z1

规划设置:改造提升

规划重点:规划重点对商业业态、中商平价超市、停车设施等进行整治提升。结合潜江水乡园林的地域和文化特色,把水牛城打造为集专业专卖综合百货、特色商业街、商业购物、酒店餐饮、综合娱乐为一体的园林老城区商业地标,聚力打造园林主城区中心商业圈的新样板。

主要经营业态:家用电器、百货服装、餐饮、超市。

商业建筑规模:约4.2万平方米。

2.中心城

编号:Z2

规划设置:保留

规划重点:塑造中高端商业品形象,完善运营及管理。

主要经营业态:服装、饰品、餐饮、娱乐。

商业建筑规模:约5万平方米。

3.金桥广场

编号:Z3

规划设置:保留

规划重点:塑造中高端商业品牌形象,完善运营及管理。

主要经营业态:服装、饰品、餐饮、娱乐。

商业建筑规模:约5万平方米。

4.潜江客厅城市综合体

编号:Z4

规划设置:新建

规划重点:规划在紫月湖片紫月湖以西新建高端商业综合体包括星级酒店写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓等业态,按比例建设休闲、停车、餐饮等配套设施。

主要经营业态:中高档百货、服饰、餐饮、娱乐。

商业建筑规模:8万平方米

5.高铁片商业综合体

编号:Z5

规划设置:新建

规划重点:规划在高铁片区兴盛路以南新建处高端商业综合体,突出环境舒适度、品牌集聚度、功能体验度、服务温馨度、智能引领度、餐饮时尚度,为消费者打造一个全新的“城市会客厅”。经营商品以中高端百为主,将体验消费作为主打牌,引入差异化、多样化、生活化、场景化、主题化的体验项目,并建设餐饮、娱乐、停车场等配套设施

主要经营业态:中高档百货、专业专卖店体验消费、特色餐饮、超市。

商业建筑规模:8万平方米。

6.万汇城

编号:Z6

规划设置:新建

规划重点:规划在红梅路与泰丰路交汇处西南新建一个商业综合体,包括精品超市、百货、影院、儿童乐园、餐饮美食等业态,有效改善金色公馆碧桂园珑悦及御珑国际等小区周边无大型购物中心的境况

主要经营业态:百货、餐饮、娱乐、超市。

商业建筑规模:5.5万平方米

7.北门商业综合体

编号:Z7

规划设置:新建

规划重点:规划在章华北路以东、曹禺路以北新建一处商业综合体,包括专业店、专卖店、综合百货店、超市等业态,并建设餐饮、娱乐、停车场等配套设施,满足园林北门附近居民购物消费需求,有效改善潜江城区北部无综合购物中心的境况。

主要经营业态:百货、餐饮、娱乐、超市。

商业建筑规模:5万平方米。

(二)大中型超市

1.中百仓储

编号:C1

规划设置:改造提升

规划重点:提升购物环境塑造超市品牌,加强机动车及非机动车停车设施管理合理增加停解决购物停车难的现状。

主要经营业态:副食烟酒、日用百货、家用电器、生鲜。

商业建筑规模:4460平方米。

2.武商超市

编号:C2

规划设置:保留

规划重点:加强周边餐饮、停车等配套设施的运营及管理。

主要经营业态:副食烟酒、日用百货、生鲜。

商业建筑规模:400平方米。

3.规划大型超市(紫月湖)

编号:C11

规划设置:新建

规划重点:规划紫月湖片大道以西、红梅路以南新建一处综合性大型连锁超市经营品类丰富,主要包括零售日用百货、日用杂品、五金交电、照相器材、工艺美术品、精细化工产品、音像制品、副食烟酒类、书籍等,并提供相关的商务咨询和商务服务,配套中西快餐、休闲娱乐、食品加工及销售等。

主要经营业态:副食烟酒、日用百货、工艺美术、音像制品。

商业建筑规模:5000-20000平方米。

4.规划大型超市(高铁片)

编号:C15

规划设置:新建

规划重点:规划高铁片兴盛路以北、红梅路以南新建一处综合性大型连锁超市经营品类丰富,主要包括零售日用百货、日用杂品、五金交电、照相器材、工艺美术品、精细化工产品、音像制品、副食烟酒类、书籍等,并提供相关的商务咨询和商务服务,配套中西快餐、休闲娱乐、食品加工及销售等。

主要经营业态:副食烟酒、日用百货、工艺美术、音像制品。

商业建筑规模:5000-20000平方米。

(三)大中型百货店

1城市一号

编号:B1

规划设置:保留

规划重点:以服装、饰品等业态为重点,塑造中高端品牌形象,凸显高端商业购物品质

主要经营业态:服装、饰品、餐饮。

商业建筑规模:18260平方米。

2.广场

编号:B2

规划设置:改造提升

规划重点:有效进行商业业态腾退及置换,以中商品为主逐步淘汰低端商品,实现品牌的更迭提升。重点发展服装家居百货等业态中心城和金桥广场实现一定程度的错位发展。

主要经营业态:服装、饰品、餐饮、娱乐。

商业建筑规模:15000平方米。

3.常青藤城市广场

编号:B3

规划设置:改造提升

规划重点:有效进行商业业态腾退及置换,逐步淘汰低端商业品牌重点发展休闲娱乐、教育培训特色餐饮业态。

主要经营业态:娱乐、培训、餐饮、服装。

商业建筑规模:20820平方米。

4.城区生活物资调配中心

编号:B7

规划设置:新建

规划重点:对市生活资料公司经营门店及公用场所进行改造升级,具体包括新建一个集生产生活物资、百货、副食、餐饮等业态于一体便民购物生活广场,以及一个生活物资调配指挥中心,有效起到沟通城乡、服务三农的作用。

主要经营业态:生产生活物资、百货副食、餐饮

商业建筑规模:2000-5000平方米(用地规模约1.32公顷)

5.规划大型百货店

编号:B11

规划设置:新建

规划重点:规划江汉艺术职业学院以北、东城大道西侧新建一处仓储式会员店,采用仓储式的经营模式,顾客进行自选购物,商品品种众多,以经营生活资料为主,储销一体、低价销售,应用现代电脑技术进行管理,通过商品上的条形码知实行快捷收款结算。

主要经营业态:食品、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品、大包装式商品。

商业建筑规模:10000平方米以上。

6.新东城百货购物中心

编号:B12

规划设置:新建

规划重点:规划县河以东、318国道以西新建一个百货购物中心包括专业店、专卖店、综合百货店、超市等业态,并建设餐饮、娱乐停车场配套设施,有效改善潜江东城区无综合购物中心的境况

主要经营业态:百货、服饰、餐饮、超市。

商业建筑规模:12000平方米。

7.壹中心

编号:B14

规划设置:改造提升

规划重点:规划中心从业态、运营管理停车及配套设施进行全面改造升级合理改变现状毫无人气的实际情况。依托本地特色农产品的优势资源,在壹中心开发搭建集产品展示、商务洽谈、网上支付、农产品安全认证、物流配送为一体的电子商务示范街,创新营销手段,提升特色产品的影响力和知名度,促进本地农产品的网上销售。

主要经营业态:电子商务、特色餐饮、日常百货培训。

8.嘉宁广场

编号:B18

规划设置:改造提升

规划重点:有效进行商业业态腾退及置换,逐步淘汰低端商业品牌,重点发展家用电器、服装、百货、餐饮等业态。

主要经营业态:电器、服装、百货、餐饮。

商业建筑规模:5000平方米。

9.五七购物中心

编号:B21

规划设置:新建

规划重点:规划五七大道与庆丰路交汇处西南新建一处百货商场,五七购物中心,有效满足五七片居民日常消费购物休闲需求。

主要经营业态:百货、服饰、餐饮、娱乐。

商业建筑规模:2000-5000平方米。

10.天恩新天地

编号:B24

规划设置:新建

规划重点:规划东城大道与紫月路交汇处东南新建一处百货购物中心,购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的社区娱乐购物中心

主要经营业态:百货、娱乐、餐饮。

商业建筑规模:5000-20000平方米

第八章  特色商业布局规划

一、规划目标<